Qué dijo la dirección de Xenia Hotels & Resorts, Inc. en la llamada del Q2 2026

Un trimestre sólido, impulsado por la tarifa y el turismo FIFA

Xenia Hotels & Resorts cerró el segundo trimestre de 2026 con un RevPAR de cartera de 206,54 dólares, un avance del 5,6% respecto al mismo período del año anterior, conseguido íntegramente gracias al crecimiento de la tarifa media diaria (ADR), que subió un 5,7%, mientras la ocupación se mantuvo prácticamente plana en el 72,3%. El EBITDA ajustado llegó a 78,1 millones de dólares, superando en aproximadamente un millón las previsiones internas de la compañía. El beneficio por acción ajustado (FFO) fue de 0,61 dólares, un 7% más que en el segundo trimestre de 2025, ayudado también por la reducción del número de acciones tras las recompras realizadas el año pasado. En términos contables GAAP, la compañía registró una pérdida neta de 19,3 millones de dólares como consecuencia de un cargo por deterioro no monetario vinculado a la venta del Kimpton RiverPlace Hotel en Portland, Oregón, completada por 11 millones de dólares —equivalente a 129.000 dólares por habitación— a un múltiplo de 19,4 veces el EBITDA hotelero.

El Copa Mundial de la FIFA generó compresión y crecimiento de tarifa en los mercados donde se disputaron partidos, pero su efecto neto sobre la cartera fue limitado: el evento desplazó demanda corporativa y de grupos, y redujo el gasto fuera de habitación. El ingreso total por habitación disponible (total RevPAR) creció solo un 3,3%, por detrás del 5,6% del RevPAR puro, reflejo de que el segmento de banquetes y catering cedió terreno ante un mayor peso del negocio transitorio. Los márgenes de EBITDA hotelero retrocedieron 65 puntos básicos hasta el 28,7%, afectados principalmente por la comparación desfavorable con un reembolso fiscal inmobiliario de 1,5 millones de dólares recibido en el segundo trimestre de 2025 y por los costes de arranque del reposicionamiento de alimentos y bebidas en el W Nashville.

Perspectivas: guía revisada al alza y arranque fuerte de julio

La compañía elevó el punto medio de su guía de EBITDA ajustado para el conjunto de 2026 en 7 millones de dólares, hasta 273 millones, lo que supone una mejora acumulada del 5% respecto a la guía inicial publicada en febrero. El FFO ajustado por acción se estima ahora en 2,02 dólares en el punto medio, lo que implica un crecimiento de aproximadamente el 15% respecto a 2025. La compañía también elevó la guía de RevPAR en 150 puntos básicos hasta el 5,5% y la de total RevPAR en 75 puntos básicos hasta el 5,75%. La dirección proyecta que el ritmo de reservas de grupos para el segundo semestre cerró junio con un avance del 12% en ingresos por habitación frente al año anterior, con un incremento de 300 puntos básicos respecto al trimestre precedente, impulsado en un 80% por demanda y en un 20% por tarifa. Xenia estima que el RevPAR de julio crecerá en torno al 10% interanual, con contribuciones tanto del segmento de ocio como del de grupos. En el frente de inversiones, la compañía iniciará en el cuarto trimestre dos renovaciones significativas: la primera fase del Andaz Napa y la renovación integral del Ritz-Carlton Denver, ambas programadas en períodos de menor demanda para minimizar el impacto en flujo de caja.

Turno de preguntas: transacciones, asignación de capital y Nashville

Los analistas centraron sus preguntas en tres ejes. Primero, el entorno de adquisiciones: la dirección reconoció que el mercado de transacciones se muestra algo más activo que en años recientes, aunque señaló que no ha habido cambios drásticos en las expectativas de precio de los vendedores en los últimos 60 a 90 días. Sobre posibles fusiones corporativas (M&A a nivel de empresa), Marcel Verbaas no descartó la posibilidad pero no ofreció señales concretas, y subrayó que el mercado sigue decantándose por operaciones de activos individuales o carteras pequeñas. Segundo, la asignación de capital: con el precio de la acción apreciado —la compañía recompró aproximadamente el 9% de sus acciones en 2025 a un precio medio inferior a 13 dólares—, la dirección indicó que las adquisiciones externas resultan ahora relativamente más atractivas que hace un año, aunque mantienen un enfoque equilibrado entre recompras, CapEx de rentabilidad y posibles compras. Atish Shah precisó que la compañía cotiza a unos 350.000 dólares por habitación con una tasa de capitalización de cartera en el rango medio del 7% y un múltiplo de EBITDA hotelero por debajo de 11 veces, y que aún existe una brecha respecto al valor neto de activos estimado. Tercero, el W Nashville: la dirección admitió que 2026 es un año de rodaje para los cuatro restaurantes —dos operados por Marriott y dos por el grupo de José Andrés— y que el verdadero impacto en rentabilidad, tanto en alimentos y bebidas como en habitaciones, se espera a partir de 2027. Ningún analista preguntó sobre exposición a mercados latinoamericanos o divisas emergentes, y la transcripción no contiene referencias a operaciones en México, Brasil o España.