Qué dijo la dirección de W. P. Carey Inc. en la llamada del Q2 2026

Un trimestre de aceleración en inversiones y guía al alza

W. P. Carey cerró el segundo trimestre de 2026 con un AFFO por acción de 1,34 dólares, un avance del 4,7% respecto al mismo período del año anterior. La compañía completó algo más de 700 millones de dólares en inversiones durante el trimestre, lo que eleva el total del primer semestre a 1.300 millones de dólares a una tasa de capitalización inicial ponderada del 7,4%. La operación más relevante del período fue una venta con arrendamiento posterior de 400 millones de dólares con GardenCore, fabricante estadounidense de productos para jardín, que agrupa 43 instalaciones de manufactura, empaque e IOS en 24 estados bajo un contrato maestro triple neto a 20 años. La ocupación del portafolio se situó en el 98,5% al cierre del trimestre, 40 puntos básicos por encima del primer trimestre.

La dirección elevó y estrechó la guía de AFFO por acción para el conjunto del año a un rango de entre 5,19 y 5,27 dólares, lo que implica un crecimiento del 5,2% interanual. Asimismo, amplió la guía de volumen de inversión a entre 1.700 y 2.100 millones de dólares, frente al rango anterior de entre 1.500 y 2.000 millones. El crecimiento contractual de rentas en el mismo conjunto de propiedades fue del 2,6% interanual, impulsado a partes casi iguales por escalaciones ligadas al IPC —que promedian el 2,7%— y por escalaciones fijas —que promedian el 2,5%—.

Exposición a inflación y mercados internacionales

Aproximadamente el 49% de los contratos del portafolio incluye escalaciones vinculadas al IPC, lo que otorga a la compañía una posición diferenciada frente a la inflación. La dirección señaló que los incrementos derivados de una mayor inflación comenzarán a trasladarse a los ingresos por rentas de forma más visible en el segundo semestre de 2026 y con mayor intensidad en 2027. En Europa, donde la compañía opera desde hace casi tres décadas con 50 profesionales en Londres y Ámsterdam, cerca del 70% de los contratos internacionales tienen escalaciones ligadas al IPC. Desde el inicio del año, la proyección de IPC internacional ha subido unos 100 puntos básicos respecto a las estimaciones iniciales, y la del IPC estadounidense, en torno a 90 puntos básicos. La deuda denominada en euros resulta actualmente unos 100 puntos básicos más barata que la emitida en dólares, lo que condiciona las decisiones de financiación. En cuanto a la exposición canadiense, la operación con Apotex —segundo mayor inquilino— fue mencionada en el contexto de posibles aranceles a medicamentos genéricos; la dirección expresó confianza en el carácter crítico de los activos y en la solidez crediticia del arrendatario, cuyo valor de empresa alcanza los 8.000 millones de dólares desde que cotiza en bolsa.

Lo que viene: capital prefondado y rentas al alza

La compañía afirma haber prefondado cómodamente su actividad inversora prevista hasta finales de 2026, con flexibilidad para continuar desplegando capital bien entrado 2027 sin necesidad de acudir a los mercados de capitales. Al cierre del trimestre disponía de aproximadamente 2.700 millones de dólares de liquidez, incluyendo una línea de crédito de 2.000 millones prácticamente sin disponer y cerca de 691 millones en acciones pendientes de liquidar bajo acuerdos de venta a plazo. En julio se completó una emisión de bonos en dólares a 10 años por 350 millones con un cupón del 5,2%, que cubre el único vencimiento de deuda restante en 2026. El próximo vencimiento es un bono en euros de 500 millones con fecha de abril de 2027. La participación en Lineage podría convertirse en una fuente adicional de capital a partir de finales de 2027, una vez expirado el período de bloqueo. Respecto a Hellweg, cuya insolvencia fue declarada recientemente, la dirección redujo la exposición bruta a 90 puntos básicos del ABR y estima una pérdida de renta neta de unos 3 millones de dólares para 2026, ya descontadas las garantías bancarias a tres meses.

Turno de preguntas: cap rates, competencia y 2027

Los analistas cuestionaron la presión competitiva en el mercado de arrendamiento neto ante la entrada de nuevos fondos de grandes gestoras de activos. La dirección reconoció que existe algo más de competencia que hace cinco años, pero afirmó que no ha sido especialmente significativa para el tipo de operaciones que la compañía persigue. Sobre las tasas de capitalización, reiteraron que esperan que promedio en la parte media-baja del 7% para el conjunto del año, nivel que, combinado con las estructuras de escalación y plazos medios de 18 años, se traduce en rendimientos medios en la zona del 9%, que la compañía considera de los más altos del sector. Ante la pregunta de si el crecimiento de AFFO en 2027 podría superar al de 2026, el consejero delegado declinó dar proyecciones concretas, aunque señaló tres variables a vigilar: volumen de inversión, crecimiento de rentas en el mismo portafolio y pérdidas crediticias. Los analistas también preguntaron por la posibilidad de retomar la gestión de fondos de terceros; la dirección descartó esa opción en el corto plazo.