Qué dijo la dirección de Welltower Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre récord y una oleada de transacciones por 23.000 millones de dólares

Welltower cerró el tercer trimestre de 2025 con resultados que la propia dirección calificó de récord: fondos de operaciones normalizados (FFO) de 1,34 dólares por acción diluida, un crecimiento interanual del 20,7%, y un aumento del NOI total en cartera del 14,5% en términos comparables. El segmento de vivienda para mayores en modalidad operativa (SHO) encadenó su decimosegundo trimestre consecutivo con un crecimiento del NOI superior al 20%, impulsado por una ganancia de ocupación de 400 puntos básicos y una fuerte capacidad de fijación de precios. Los márgenes del conjunto de la cartera avanzaron 260 puntos básicos. La compañía cerró el trimestre con un apalancamiento neto de 2,36 veces el EBITDA ajustado, mínimo histórico, y 7.000 millones de dólares en efectivo.

El verdadero peso de la jornada recayó en los anuncios de inversión: desde el trimestre anterior, Welltower ha ampliado su actividad transaccional en 23.000 millones de dólares, elevando el total del año a más de 33.000 millones. En el capítulo de adquisiciones destaca la compra de Barchester Senior Living en el Reino Unido por 5.200 millones de libras esterlinas —acuerdo cerrado en una sola reunión tras seis años de conversaciones— y la adquisición de la cartera HC-One por 1.200 millones de libras, que convierte en capital una inversión hipotecaria realizada durante el COVID y el Brexit con una TIR no apalancada de casi el 14%. En el apartado de desinversiones, la compañía venderá su cartera de edificios médicos ambulatorios (outpatient medical) de 18 millones de pies cuadrados por 7.200 millones de dólares, obteniendo una plusvalía estimada de 1.900 millones. La estructura incluye una participación preferente de 1.200 millones al 8% más un derecho sobre el 25% de la revalorización futura.

Lo que viene: Welltower 3.0 y el abandono de la gestión de propiedades médicas

La dirección presentó lo que denominó Welltower 3.0: una reorientación estratégica hacia una plataforma de operaciones y tecnología centrada exclusivamente en la vivienda para personas mayores. La compañía abandona el negocio de gestión de propiedades médicas ambulatorias para concentrar toda la atención directiva en la transformación digital del sector. Se nombró un nuevo cuadro tecnológico formado por el director de tecnología Jeff Stott —procedente de Extra Space Storage—, el director de innovación Logan Grizzel y el director de sistemas de información Tucker Joseph. Paralelamente, se anunció un programa de alineación de incentivos a diez años valorado en 1.100 millones de dólares de coste inicial, que sustituye la remuneración en efectivo de la alta dirección por acciones de Welltower, extiende ese modelo a tres socios operadores bajo la estructura RIDEA 6.0 y crea un fondo anual de 10 millones de dólares en acciones para los empleados de los diez mejores residencias. La compañía espera que el conjunto de adquisiciones y desinversiones anunciado sea acretivo al FFO por acción en 2026, pese a la dilución inicial derivada de las 170 comunidades en fase de estabilización. Para el conjunto de 2025, la guía de FFO normalizado se sitúa entre 5,24 y 5,30 dólares por acción, con un punto medio de 5,27 dólares.

Ángulo relevante para mercados del Reino Unido y Europa

Las dos grandes operaciones del trimestre tienen como escenario el Reino Unido. La adquisición de Barchester —263 activos entre operativos y en construcción— y la conversión de la deuda de HC-One en capital propio convierten a Welltower en uno de los mayores propietarios de vivienda para mayores del país. La dirección señaló que el gobierno británico está apoyando activamente la introducción de tecnología y estándares operativos más exigentes en el sector de cuidados. En el caso de HC-One, la inversión original se realizó en condiciones de máxima incertidumbre —COVID y Brexit simultáneos— con una estructura de protección a la baja que incluyó warrants y participaciones en capital, y ha generado un beneficio superior a 350 millones de libras en algo más de cuatro años.

Turno de preguntas: incentivos, dilución y ejecución

Los analistas centraron sus preguntas en cuatro áreas. Primero, la lógica de financiar las adquisiciones con ventas de activos en lugar de emitir acciones: la dirección respondió que su valoración del coste del capital propio es más alta que el coste de capital implícito en las desinversiones, porque anticipa un crecimiento sostenido y de larga duración que haría dilutiva la emisión en términos de valor a largo plazo. Segundo, el alcance del nuevo plan de compensación: se confirmó que los cinco directivos nombrados están incluidos, y que se trabaja con el consejo para extender un esquema similar a otros siete ejecutivos. Tercero, el riesgo de ejecución ante el volumen de transacciones: la dirección reconoció que la excepción en rentabilidad ha sido la cartera Holiday, mientras que el resto de adquisiciones ha rendido en línea o por encima de lo esperado. Cuarto, la posible fatiga de los residentes ante subidas de precios: la dirección argumentó que la estancia media de 18 a 24 meses implica que un residente típico solo recibe un aumento de renta, y reiteró que la compañía prefiere dejar dinero sobre la mesa hoy a cambio de mayor crecimiento futuro. Ante la pregunta sobre los rendimientos iniciales de los 14.000 millones en nuevas inversiones, el equipo declinó dar cifras hasta el cierre de las operaciones.