Qué dijo la dirección de Ventas, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre de crecimiento sostenido en vivienda para mayores

Ventas cerró el tercer trimestre de 2025 con un crecimiento del 10% interanual en el FFO normalizado por acción, hasta 0,88 dólares, y un aumento del 8% en el NOI en efectivo de la misma muestra a nivel de empresa. El motor principal fue la cartera operada directamente bajo el modelo SHOP —Senior Housing Operating Portfolio—, que registró un crecimiento del 16% en NOI, con el segmento estadounidense liderando con un 19%. La ocupación media creció 270 puntos básicos interanuales, y el margen avanzó 200 puntos básicos hasta el 28%, apoyado en un incremento de ingresos por ocupante y precio (RevPOR) del 4,7%. La compañía elevó por cuarta vez en el año su guía de crecimiento de NOI en SHOP, hasta un rango del 14%-16%, y espera que 2025 sea su cuarto ejercicio consecutivo con crecimiento de doble dígito en ese segmento.

En inversiones, Ventas ha cerrado 2.200 millones de dólares en adquisiciones de vivienda para mayores en Estados Unidos desde enero, y ha elevado su objetivo anual a 2.500 millones. Desde mediados de 2024, el volumen total acumulado asciende a 4.100 millones. La compañía señala que la mayor parte de estas compras se han realizado por debajo del coste de reposición, con descuentos estimados de entre el 10% y el 50% según el activo.

Lo que viene: más inversión, transiciones en curso y guía al alza

La dirección espera que el FFO normalizado por acción crezca un 9% en el conjunto de 2025, con un punto medio de 3,47 dólares. El NOI en efectivo del conjunto de la empresa crecería un 7,5% interanual. En paralelo, continúa la transición de 45 comunidades anteriormente arrendadas a Brookdale del modelo de arrendamiento triple neto al SHOP: 27 ya han completado el traspaso a nuevos operadores, y el resto debería concluir antes de final de año. Para las 65 comunidades que permanecen bajo arrendamiento, la renta en efectivo aumentará un 33% a partir de 2026. La compañía también tiene prevista la venta de 11 activos adicionales del mismo grupo, cuyos ingresos retendrá íntegramente. Para estas 45 comunidades en transición, la dirección estima un potencial de mejora de NOI superior a 50 millones de dólares a lo largo del tiempo, con una inversión de capital de aproximadamente 2 millones de dólares por edificio.

El apalancamiento mejoró hasta 5,3 veces deuda neta sobre EBITDA, un punto completo menos que en el tercer trimestre de 2024. La compañía ha financiado con capital propio los 2.500 millones de inversión previstos para 2025, habiendo captado 2.600 millones en acciones, incluyendo 500 millones en compromisos de capital diferidos. La liquidez disponible supera los 4.000 millones de dólares.

Turno de preguntas: márgenes, competencia y estructura del portafolio

Los analistas indagaron sobre varios frentes. Uno de los temas centrales fue la expansión de márgenes: Justin Hutchens explicó que el incremento marginal del 50% aplicable entre el 80% y el 90% de ocupación se acelera por encima del 90%, donde se aproxima al 70%, y que las comunidades con mayor ocupación generan el doble de crecimiento en RevPOR y en rentas de nuevas entradas. Otro foco fue la competencia por activos: la dirección reconoció que hay más capital interesado en el sector, pero argumentó que la plataforma de gestión multioperador —actualmente más de 40— y el historial de ejecución constituyen barreras difíciles de replicar a corto plazo para el capital privado institucional. También se preguntó sobre la diversificación del portafolio frente a la opción de convertirse en una empresa pura de vivienda para mayores; la directora ejecutiva, Debra Cafaro, no descartó ninguna acción sobre el portafolio, pero reafirmó que la prioridad absoluta es crecer en vivienda privada para mayores en Estados Unidos. Sobre el portafolio de investigación científica —que representa el 8% del NOI—, la dirección reconoció presiones puntuales en espacios flexibles de inquilinos pre-ingresos, pero destacó que el 75% de las rentas base proviene de instituciones académicas, médicas y farmacéuticas con plazos medios de arrendamiento superiores a nueve años.