Qué dijo la dirección de Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. en la llamada del Q1 2026

Un trimestre sólido con leasing en alza y portafolio estable

Vesta abrió 2026 con resultados que la dirección calificó de sólidos: los ingresos totales crecieron 14,4% hasta 76,7 millones de dólares, impulsados por nuevos contratos y ajustes inflacionarios. El ingreso operativo neto ajustado subió 13,4% a 70,47 millones de dólares, aunque el margen NOI cayó 62 puntos básicos hasta 95,1% por mayores costos operativos. El FFO de Vesta, excluyendo impuesto corriente, descendió a 43,1 millones desde los 45,1 millones del primer trimestre de 2025, presionado por un mayor gasto en intereses derivado del aumento en el saldo de deuda. La ocupación total del portafolio se situó en 89,7%, mientras que la ocupación estabilizada llegó a 93,4% y la de mismo almacén a 95%. El arrendamiento total del trimestre alcanzó aproximadamente 1,6 millones de pies cuadrados, de los cuales un millón correspondió a contratos nuevos. La compañía aprobó un dividendo de 74,8 millones de dólares para 2026, un aumento de 7,5% respecto al año anterior.

Reactivación selectiva del desarrollo y mercados clave en México

La dirección anunció la reanudación selectiva de proyectos de construcción: dos nuevos desarrollos en Ciudad de México —aprovechando la fuerte absorción bruta que CBRE estimó en 6,7 millones de pies cuadrados durante el trimestre— y uno en Tijuana, como segunda fase de su parque existente en esa ciudad. Esto eleva el pipeline total de desarrollo a cerca de 1,6 millones de pies cuadrados. En Guadalajara, los dos edificios que Vesta tenía en construcción fueron pre-arrendados en su totalidad durante el trimestre, principalmente a inquilinos del sector electrónico. La compañía destacó que los rendimientos sobre costo en proyectos nuevos se mantienen en torno al 10% —hasta 11% en mercados como Querétaro y Tijuana—, gracias a adquisiciones de tierra en 2024 a precios de entre 0,70 y 1 dólar por pie cuadrado y a contratos de construcción a precio máximo garantizado. La dirección señaló que la infraestructura energética disponible en sus parques es una ventaja competitiva determinante frente a desarrolladores menos experimentados. En cuanto al entorno macroeconómico, la empresa espera que una baja de tasas de interés y mayor claridad sobre el T-MEC apoyen la actividad en los próximos trimestres.

Preguntas de analistas: Tijuana, consolidación del sector y balance

Los analistas centraron sus preguntas en tres frentes. Primero, la decisión de iniciar desarrollo especulativo en Tijuana con una vacancia de mercado cercana al 16%: la dirección argumentó que su parque cuenta con acceso a energía, mano de obra y logística del que carecen los competidores. Segundo, la ola de consolidación entre grandes operadores industriales en México: Lorenzo Berho sostuvo que la mayoría de las adquisiciones se concentran en mercados secundarios y terciarios donde Vesta no opera, y que los precios pagados en esas transacciones —entre 7% y 8% de cap rate— sirven como referencia favorable para valorar sus propios activos, que a su juicio podrían cotizar cerca del 6%. Tercero, la capacidad financiera para sostener el crecimiento: Juan Sottil señaló que la compañía cerró el trimestre con 206 millones de dólares en caja y un ratio deuda neta/EBITDA de 4,1 veces, y que mantiene abiertas todas las opciones —venta de activos, deuda o capital— sin ninguna urgencia inmediata. Sobre costos de construcción, la dirección indicó que no ha observado encarecimientos materiales relacionados con el conflicto en Medio Oriente, y que los contratos a precio máximo garantizado protegen el costo final de los proyectos en curso.