Qué dijo la dirección de Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. en la llamada del Q4 2025

Un año de transición con aceleración en el segundo semestre

Vesta cerró 2025 como un año de reposicionamiento deliberado. Los ingresos por rentas crecieron 11,8% hasta los 274 millones de dólares, superando el extremo superior de la guía propia de la compañía. El margen de NOI ajustado llegó a 94,8% y el FFO alcanzó 174,9 millones de dólares, un incremento de 9,2% frente a 2024. La actividad de arrendamiento mostró una recuperación clara en el segundo semestre: 1,4 millones de pies cuadrados firmados entre julio y diciembre frente a 0,5 millones en el primero. El 86% de los nuevos contratos del año fueron de manufactura, con electrónica como sector líder, un giro notable respecto a años anteriores cuando el e-commerce era el motor dominante.

La ocupación total del portafolio se situó en 89,7% al cierre del trimestre, mientras que la ocupación del portafolio estabilizado alcanzó 93,6% y la del mismo portafolio comparable llegó a 95%. La dirección atribuyó el descenso en la ocupación general a la rotación normal de inquilinos y a cierres aislados durante el año, no a un deterioro estructural. Los spreads de arrendamiento promediaron 10,8% en los últimos doce meses, y la compañía registró el mayor volumen de renovaciones de los últimos tres años.

Perspectivas 2026: terreno preparado, demanda en recuperación

Para el ejercicio 2026, la compañía espera un crecimiento de ingresos por rentas de entre 10% y 11%, con un margen de NOI ajustado de 93,5% y un margen de EBITDA ajustado de 83%. Los márgenes esperados son ligeramente inferiores a los de 2025, algo que el director financiero Juan Sottil explicó por la fortaleza del peso mexicano, que encarece los costos operativos denominados en pesos frente a los ingresos en dólares. El presupuesto fue elaborado con un tipo de cambio de referencia de 17,50 pesos por dólar, aunque el peso se ha mostrado más apreciado que esa cifra.

La estrategia Route 2030 avanza, según la dirección, adelantada respecto al calendario previsto en capital desplegado. La compañía adquirió en 2025 la mayor parte del suelo que el plan requiere —aproximadamente el 90%, según Sottil— y el foco de 2026 será preparar esos terrenos para la construcción. El proyecto de mayor envergadura es la nueva parcela de 330 acres en el corredor Apodaca-Aeropuerto de Monterrey, financiada parcialmente con crédito del vendedor. Guadalajara, Ciudad de México y Querétaro concentran también posiciones estratégicas de tierra para los próximos años. La dirección espera que el ciclo de demanda se intensifique en 2026 y se acelere hacia 2027.

Lo que preocupó a los analistas

El turno de preguntas giró en torno a tres ejes. El primero fue la resiliencia ante una posible revisión anual del USMCA sin acuerdo: Lorenzo Berho rechazó que eso represente un riesgo determinante, argumentando que la integración de la cadena de suministro norteamericana es estructural y que empresas globales como Foxconn o el grupo aeroespacial Safran mantienen apuestas de largo plazo en México. El segundo eje fue la ocupación y el ritmo de absorción de los edificios vacantes: la dirección se negó a dar una guía explícita de ocupación, pero insistió en que el pipeline de inquilinos es sólido y que varios espacios cuentan ya con múltiples interesados. El tercer eje fue el impacto fiscal del trimestre —cerca de 36 millones de dólares en impuesto a la renta—, que Sottil explicó como consecuencia de la apreciación del peso sobre la deuda denominada en dólares, un efecto que la compañía espera se diluya en 2026. Un analista también preguntó por el posible cierre de la planta COMPAS de Nissan-Mercedes en Aguascalientes: Berho descartó un impacto negativo y sugirió que un eventual comprador generaría nueva demanda de proveedores en la zona.