Qué dijo la dirección de Veris Residential, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre sólido en un mercado nacional que se enfría

Veris Residential cerró el tercer trimestre de 2025 con un crecimiento neto combinado de rentas en la cartera comparable del 3,9%, resultado que la dirección contrastó explícitamente con la desaceleración generalizada del sector multifamiliar en Estados Unidos, donde las rentas de oferta registraron en septiembre su mayor caída mensual desde noviembre de 2022. El FFO ajustado por acción fue de 0,20 dólares, un incremento de 0,03 dólares respecto al trimestre anterior, impulsado en parte por 0,04 dólares de devoluciones fiscales puntuales relacionadas con activos de oficinas vendidos. La deuda neta sobre EBITDA se redujo un 14,5% desde enero hasta situarse en 10 veces al cierre del periodo.

La compañía elevó la guía anual de FFO ajustado por segunda vez consecutiva, hasta un rango de 0,67 a 0,68 dólares por acción, lo que supone un crecimiento del 12% al 13% respecto a 2024. La dirección atribuyó esta revisión tanto a los ingresos fiscales extraordinarios como a la disciplina en gastos controlables, que crecieron apenas un 1,9% en los nueve primeros meses del año. La guía de NOI en la misma cartera se mantuvo en el rango del 2% al 2,8%.

Desinversiones aceleradas y objetivo revisado al alza

El plan de monetización de activos no estratégicos superó con claridad el objetivo original. Con ventas cerradas o bajo contrato por 542 millones de dólares —que incluyen cuatro activos residenciales más terrenos en Port Imperial South y el contrato para Harborside 8/9— la compañía elevó su meta desde el rango de 300 a 500 millones hasta 650 millones de dólares. Las cuatro ventas del trimestre se realizaron a una tasa de capitalización media del 5,1%, en línea con las expectativas iniciales de la dirección. El cierre de Harborside 8/9 se espera para principios de 2026, aunque la dirección advirtió que está sujeto a factores fuera de su control; una vez completado, la deuda neta/EBITDA bajaría a aproximadamente 9 veces, con el objetivo de alcanzar menos de 8 veces hacia finales de 2026. La cartera de suelo remanente quedó valorada en aproximadamente 35 millones de dólares, con parcelas ubicadas principalmente en Massachusetts.

Turno de preguntas: palancas, recompras y señales en el mercado de inversión

Los analistas concentraron sus preguntas en tres áreas. Primero, la evolución del NOI en la misma cartera: la dirección explicó que el descenso del 2,7% en el tercer trimestre responde a un efecto base desfavorable —muy bajos gastos no controlables en 2024— y a un incremento de aproximadamente el 4,5% en las tasas fiscales de Jersey City, y proyectó que el cuarto trimestre retomará la tendencia positiva de los dos primeros trimestres del año. Segundo, sobre las recompras de acciones: aunque la compañía dispone de un programa de hasta 100 millones de dólares, la dirección fue explícita en que por ahora prioriza el desapalancamiento, al considerar que el descuento con que cotiza la acción frente al NAV está parcialmente causado por el propio nivel de deuda. Tercero, los analistas preguntaron por el estado del mercado de transacciones: Nia señaló que hay señales incipientes de retorno del capital Core-Plus, que en los últimos años había migrado hacia estrategias de crédito, y que la bajada del bono a diez años hacia el 4% está animando el interés comprador, aunque reconoció que para activos grandes —por encima de 200 o 250 millones de dólares— la liquidez sigue siendo limitada y el perfil del comprador sigue siendo predominantemente oportunista.