Qué dijo la dirección de Vornado Realty Trust en la llamada del Q4 2025

Un trimestre y un año de récord en arrendamiento

Vornado Realty Trust cerró 2025 con el mayor volumen de arrendamiento de oficinas en Manhattan en más de una década: 3,7 millones de pies cuadrados en esa ciudad, con rentas iniciales promedio de 98 dólares por pie cuadrado y plazos medios de contrato superiores a once años. La ocupación de oficinas en Nueva York subió de 88,8 % a 91,2 %, alcanzando antes de lo previsto el objetivo que la compañía se había fijado para 2026. El FFO comparable del año fue de 2,32 dólares por acción, ligeramente por encima de 2024 y mejor de lo esperado al inicio del ejercicio. En el cuarto trimestre, el FFO comparable fue de 0,55 dólares por acción, inferior a los 0,61 dólares del mismo período del año anterior, diferencia atribuida principalmente a un mayor gasto neto de intereses y a ingresos por rescisión de contrato registrados en el trimestre previo.

El NOI de la misma cartera creció un 5 % en términos GAAP durante el trimestre, aunque cayó un 8,3 % en términos de caja, resultado que la dirección explicó por la renta gratuita concedida en los contratos recientes y por ajustes relacionados con el canon de suelo de PENN1. Michael Franco indicó que la conversión del NOI en caja —es decir, el momento en que ambas métricas empiecen a converger— se espera para la segunda mitad de 2026, conforme los inquilinos comiencen a pagar renta efectiva.

Lo que viene: desarrollo, balance y recompras

La dirección anunció el inicio de la construcción de 350 Park Avenue en abril de 2026, un proyecto de 1,85 millones de pies cuadrados en asociación con Ken Griffin como socio al 60 %. La compañía espera mantener entre un 20 % y un 36 % de participación en el proyecto. Citadel, el inquilino ancla, está finalizando su planificación de espacio; Franco señaló que el apetito de la firma por superficie ha crecido respecto al acuerdo original. En paralelo, Vornado adquirió 623 Fifth Avenue por 218 millones de dólares (569 dólares por pie) y 3 East 54th Street por 141 millones, dos activos que la compañía planea transformar en producto de oficinas de máxima categoría. Para 34th Street y Seventh Avenue, la compañía espera comenzar la construcción de un edificio residencial de 475 unidades en el otoño de 2026.

En el frente financiero, Vornado refinanció o repagó casi la mitad de su balance desde mediados de 2025, extendiendo vencimientos por cerca de 3.500 millones de dólares hasta 2031, y colocó bonos sin garantía por 500 millones al 5,75 % a siete años. La ratio deuda neta sobre EBITDA mejoró de 8,6 veces a 7,7 veces. S&P cambió la perspectiva crediticia de negativa a estable. La compañía recompró 2,35 millones de acciones por 80 millones de dólares en los últimos meses, a un precio promedio de 34 dólares. Steven Roth describió la acción como «estúpidamente barata» y anticipó que las recompras se acelerarán si el descuento frente al valor de los activos persiste. Para 2026, la compañía espera que el FFO comparable se mantenga en línea con 2025; el crecimiento significativo de beneficios se anticipa para 2027.

Turno de preguntas: lo que los analistas buscaron

Los analistas presionaron sobre varios frentes. Respecto a 350 Park, Michael Franco confirmó que la estructura del acuerdo fue enmendada para dar a Vornado flexibilidad en su porcentaje de participación, pero rehusó publicar proyecciones de rendimiento o rentabilidad hasta tener mayor visibilidad sobre los planes de espacio de Citadel. Sobre el dividendo, Roth reconoció que una normalización no llegará este año, vinculando su recuperación al momento en que la renta gratuita concedida en los contratos vigentes quede atrás. Ante la pregunta de Steve Sakwa sobre si la compañía utilizaría ventas de activos para financiar recompras, Roth respondió con un escueto «sí» y luego añadió un «doble sí», confirmando que hay activos en proceso de venta. Glen Weiss, al ser consultado sobre el incremento en los costos de franquicia de arrendamiento del trimestre, lo calificó de «caso atípico» y descartó que sea una tendencia. Sobre Sunset Pier 94 —el estudio de cine inaugurado con Paramount y Netflix como primeros inquilinos bajo contratos de corto plazo—, Roth rebajó la proyección de rendimiento del 10 % al 9 %, atribuyéndolo a la «realidad» de los retos del negocio de streaming.