Qué dijo la dirección de Vornado Realty Trust en la llamada del Q3 2025

Un trimestre sólido impulsado por el mercado de oficinas de Manhattan

Vornado Realty Trust reportó un FFO comparable de 0,57 dólares por acción en el tercer trimestre de 2025, frente a 0,52 dólares del mismo período del año anterior, superando el consenso de analistas por 0,02 dólares. El avance se explicó principalmente por el arrendamiento maestro firmado con NYU en 770 Broadway y por mayores ingresos del negocio de señalización publicitaria, parcialmente compensados por ventas de activos y el inicio del agotamiento del interés capitalizado en PENN 2. Durante los primeros nueve meses del año, Vornado arrendó 2,8 millones de pies cuadrados de oficinas en Manhattan —excluyendo el acuerdo con NYU— a una renta de inicio promedio de 99 dólares por pie y con incrementos de valor respecto a contratos anteriores de 11,9% en términos GAAP y 8,3% en efectivo. La ocupación de oficinas en Nueva York subió a 88,4% desde el 86,7% del trimestre anterior.

El edificio PENN 2 alcanzó el 78% de ocupación tras firmar contratos que incluyen una sede de 200.000 pies cuadrados para Verizon. En octubre, ya fuera del período reportado, se cerraron dos arrendamientos adicionales por 188.000 pies cuadrados. La dirección espera superar su objetivo de 80% de ocupación en PENN 2 para fin de año y anticipó que elevará su proyección publicada de rendimiento incremental en efectivo del 10,2%. En cuanto a la deuda, el ratio neto deuda/EBITDA mejoró a 7,3 veces desde 8,6 veces a principios de año, y la liquidez inmediata se sitúa en 2.600 millones de dólares.

Lo que viene: crecimiento diferido hacia 2027 y nuevos proyectos

La compañía espera que el FFO comparable de 2025 sea ligeramente superior al de 2024, y anticipa que 2026 será relativamente estable en términos de FFO, afectado por ventas de activos no estratégicos —en un rango estimado de al menos 250 a 300 millones de dólares— y por la paralización temporal de ingresos para ejecutar la remodelación del tramo minorista en la avenida Séptima con la calle 34. La dirección identificó 2027 como el año de inflexión, cuando entrará plenamente en vigor el impacto de la ocupación de PENN 1 y PENN 2, con más de 200 millones de dólares de ingresos ya firmados pendientes de inicio. En septiembre, Vornado adquirió 623 Fifth Avenue por 218 millones de dólares (570 dólares por pie). La dirección prevé invertir otros 600 dólares por pie en la remodelación, busca un rendimiento sobre costo del 9% —el presidente ejecutivo declaró que apunta a superar el 10%— y estima que el espacio comenzará a entregarse antes de finales de 2027. Además, la compañía planea iniciar en 2026 la construcción de un edificio residencial de 475 unidades en alquiler en la esquina de la calle 34 con la Octava Avenida.

Preguntas de analistas: márgenes futuros, disposiciones y calendario de ingresos

Los analistas centraron sus preguntas en tres ejes. El primero fue el ritmo de crecimiento de rentas: ante la referencia de un competidor a un alza acumulada del 20%-25% en rentas netas efectivas en cuatro o cinco años, la dirección de Vornado señaló que ese escenario le parecería insuficiente, argumentando que la vacancy en los mejores edificios de Midtown ronda ya el 6%, nivel casi friccional. El segundo eje fue la composición del FFO plano en 2026: Michael Franco desglosó los factores negativos —ventas de activos, señalización fuera de servicio para renovación, ingresos de arrendamientos que no arrancan hasta finales de año o 2027— y los compensadores positivos, sin ofrecer cifras adicionales más allá de los rangos ya mencionados. El tercer eje fue el calendario de ingresos firmados pero no iniciados: Franco confirmó que el grueso de los más de 200 millones de dólares en contratos firmados pendientes no se reflejará en resultados hasta 2027 y parte de 2028. Los analistas también preguntaron por el posible arrendamiento de PENN 15 para un nuevo desarrollo y por los activos de San Francisco (555 California) y Chicago, sobre los que Roth reiteró que están a la venta al precio adecuado, con mayor convicción en el activo californiano que en el de Chicago.