Qué dijo la dirección de VICI Properties Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre de crecimiento estable y diversificación de inquilinos

VICI Properties cerró 2025 con un AFFO anual de 2.500 millones de dólares, un avance del 6,6% respecto al año anterior, y un AFFO por acción de 2,38 dólares, un 5,1% más. En el cuarto trimestre, el AFFO alcanzó 642,5 millones de dólares, con un crecimiento del 6,8% interanual. La dirección subrayó que este incremento se logró con una dilución mínima: la base accionarial creció apenas un 1% durante el ejercicio. El margen de beneficio neto del año se situó en torno al 69%, que la compañía calificó como uno de los más altos del S&P 500. La deuda neta se mantuvo en aproximadamente 5 veces el EBITDA ajustado anualizado, en el extremo inferior del rango objetivo de entre 5 y 5,5 veces.

Durante 2025, VICI comprometió 2.100 millones de dólares en nuevas inversiones —entre préstamos mezzanine, préstamos a plazo y ventas con arrendamiento posterior— con una rentabilidad inicial media ponderada del 8,9%. Entre las operaciones más relevantes figura la venta con arrendamiento posterior de siete propiedades de casino en Nevada con Golden Entertainment por 1.160 millones de dólares, que añadirá un decimoquinto inquilino al portafolio cuando se complete el cierre, sujeto a la aprobación de los accionistas de Golden y los reguladores. La dirección destacó el atractivo del mercado de residentes locales de Las Vegas, donde la renta familiar mediana ha crecido a una tasa compuesta del 5,5% en diez años, frente al 1,9% de la media nacional.

Perspectivas para 2026: guía conservadora y refinanciación en el horizonte

La compañía espera un AFFO de entre 2.590 y 2.625 millones de dólares para 2026, equivalente a entre 2,42 y 2,45 dólares por acción diluida. La dirección advirtió que esta guía no incorpora transacciones no cerradas, disposiciones futuras ni capital adicional no anunciado. El equipo directivo señaló que en el segundo semestre del año vendrán vencimientos de deuda significativos —500 millones de dólares en septiembre y 1.250 millones en diciembre, más 1.500 millones adicionales en el primer trimestre de 2027— y que la compañía prevé acudir al mercado de bonos con antelación suficiente para refinanciarlos. El coste estimado de nueva deuda a diez años se situaría en torno a 125-130 puntos básicos sobre el bono del Tesoro a ese plazo, lo que implicaría un cupón todo incluido en la zona baja del 5%.

En cuanto al crecimiento futuro, la dirección mencionó oportunidades en infraestructura deportiva universitaria y profesional, en recintos de entretenimiento en vivo y en activos de juego tanto en Estados Unidos como internacionales. Respecto a los casinos de Nueva York, tras la adjudicación de tres licencias, la compañía indicó que sigue evaluando cómo podría participar en la estructura de capital de esos desarrollos, pero sin compromisos concretos.

Turno de preguntas: Caesars, préstamos en vigilancia y cap rates en Nevada

Los analistas presionaron sobre tres frentes. Primero, la situación del contrato de arrendamiento maestro con Caesars Entertainment, el mayor inquilino individual de VICI con una participación en la renta anual que, según la dirección, se sitúa en los treintas altos en porcentaje. La dirección no ofreció detalles ni plazos, pero sí señaló que cualquier solución buscará la optimización del portafolio para ambas partes, incluida una posible reducción de la concentración en ese inquilino. Segundo, varios analistas preguntaron por un préstamo hipotecario sobre un proyecto de golf que pasó a situación de impago y fue excluido de la guía de 2026; la dirección lo calificó de impacto mínimo y explicó que el prestatario trabaja en una recapitalización. Tercero, el cap rate de alrededor del 7% medio aplicado a la operación de Golden Entertainment generó preguntas, dado que otras transacciones regionales recientes se han cerrado por encima del 8%; la dirección argumentó que la calidad regulatoria de Nevada y el formato de portafolio justifican la diferencia de precio. También se preguntó por la combinación de dos contratos de arrendamiento de Penn Gaming —Greektown y Margaritaville— en un contrato maestro único: la renta total no cambia en 2025, pero se eliminó el componente variable de renta porcentual, lo que simplifica la estructura a cambio de reducir el potencial alcista futuro.