Qué dijo la dirección de UMH Properties, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre de avance gradual, con el FFO por acción alcanzando el umbral de un dólar anualizado

UMH Properties reportó un FFO normalizado de 0,25 dólares por acción diluida en el tercer trimestre de 2025, un incremento del 4% respecto al mismo período del año anterior y del 9% respecto al segundo trimestre. La dirección destacó que esta cifra, anualizada, equivale exactamente a un dólar por acción, lo que consideró un hito relevante. Los ingresos totales del trimestre ascendieron a 66,9 millones de dólares, un aumento del 10% interanual, y la compañía espera superar los 250 millones de dólares en ingresos totales durante 2025. El NOI de las propiedades comparables creció un 12% en el trimestre, con una ratio de gastos operativos que mejoró hasta el 39,7% frente al 41,1% del año anterior. La ocupación del portfolio se situó en el 87,2%, con 3.500 sitios vacantes disponibles para crecimiento orgánico.

Entre los movimientos de capital del trimestre, la compañía colocó 80 millones de dólares en bonos israelíes Serie B al 5,85% con vencimiento en 2030, amortizó diez hipotecas por un total de 61 millones de dólares y se encuentra en proceso de refinanciar esas comunidades antes de que finalice el año. Al cierre del trimestre, la deuda total era de 673 millones de dólares, un 99% a tipo fijo, con una tasa media ponderada del 4,83%. La liquidez disponible incluía 34 millones en efectivo, 260 millones en la línea de crédito sin garantía y 183 millones adicionales para financiación de ventas e inventario.

Perspectivas: crecimiento orgánico, petróleo y gas, y el mercado del sureste

La compañía espera añadir entre 700 y 800 nuevas viviendas en alquiler antes de que termine 2025 y anticipa que su incremento anual de rentas del 5% generará unos 11 millones de dólares adicionales en ingresos recurrentes. Samuel Landy también subrayó el potencial de los derechos sobre hidrocarburos que UMH posee en las áreas de las formaciones Marcellus y Utica Shale, con 4.000 acres en esa zona, señalando un creciente interés de terceros en arrendar esos derechos, impulsado en parte por la demanda energética de los centros de datos. En el sureste de Estados Unidos, la estrategia de arrendamiento de viviendas —frente al modelo tradicional en que el residente es propietario de la casa y alquila el terreno— está produciendo resultados llamativos: la dirección informó de un incremento de ingresos del 469% en Georgia en el último año. La adquisición posterior al cierre del trimestre de una comunidad en Albany, Georgia, con 130 parcelas al 32% de ocupación y precio de compra de 2,6 millones de dólares, sigue este mismo modelo de valor añadido.

Eugene Landy señaló que la compañía dispone de margen para aumentar su apalancamiento —con deuda que podría representar hasta el 45%-50% de los activos— y acceder a financiación de entidades patrocinadas por el gobierno, lo que combinado con las emisiones de acciones preferentes, permitiría financiar la recompra de acciones aprobada por el consejo por hasta 100 millones de dólares.

Turno de preguntas: adquisiciones, G&A y la dinámica del inventario de alquiler

Los analistas centraron sus preguntas en tres frentes. Primero, la adquisición en Georgia: Brett Taft confirmó que la comunidad está plenamente autorizada y que el objetivo es alcanzar unas 30 unidades adicionales ocupadas por año, con rentas objetivo de entre 1.000 y 1.200 dólares mensuales. Preguntado por si la baja ocupación inicial y el precio reducido por parcela —en torno a 20.000 dólares, muy por debajo de adquisiciones comparables— implican mayor inversión en CapEx, Taft indicó que el plan es idéntico al habitual. Segundo, los analistas preguntaron por el descenso en gastos generales y administrativos. La CFO Anna Chew lo atribuyó principalmente a estacionalidad y al momento de reconocimiento de ciertos gastos. Tercero, sobre el inventario de viviendas de alquiler, la dirección aclaró que las 100 unidades listas para ocupación en sitio no se contabilizan como viviendas vacantes del pool de alquiler hasta que se arriendan por primera vez, lo que supone que la mejora de ocupación derivada de esas unidades aún no está reflejada en las cifras actuales.