Qué dijo la dirección de Starwood Property Trust, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre de transición marcado por la dilución de la nueva adquisición

Starwood Property Trust reportó ganancias distribuibles de 149 millones de dólares, equivalentes a 0,40 dólares por acción, en el tercer trimestre de 2025. La cifra quedó por debajo del dividendo vigente, situación que la dirección atribuyó principalmente a la adquisición de Fundamental Income Properties por 2.200 millones de dólares —cerrada en julio— y al arrastre de efectivo generado por 2.300 millones de dólares en captaciones de capital que aún no habían sido desplegadas al cierre del período. Los activos totales alcanzaron un récord de 29.900 millones de dólares, impulsados por compromisos de nuevas inversiones por 4.600 millones en el trimestre, incluyendo un máximo histórico de 791 millones en Infraestructura. La cartera de préstamos comerciales creció hasta 15.800 millones tras originar 1.400 millones y recibir 1.300 millones en reembolsos.

En materia de crédito, la compañía degradó dos préstamos a categoría de riesgo 5 —una propiedad de uso mixto en Dallas por 242 millones y un edificio multifamiliar en Phoenix por 91 millones— con previsión de ejecución hipotecaria en los próximos meses. Al mismo tiempo, un préstamo de oficinas en Brooklyn por 139 millones fue mejorado de categoría 4 a 3 tras avances significativos en arrendamiento. Las reservas totales —CECL más deterioro de activos adjudicados— ascienden a 642 millones, equivalentes al 3,8% de la cartera de préstamos y activos inmobiliarios.

Perspectivas: normalización gradual hacia 2026

La compañía espera que los ingresos se normalicen conforme se despliega el efectivo captado, el negocio de arrendamiento neto escala operaciones y el ciclo de financiaciones pendientes avanza. La dirección anticipó que el próximo trimestre podría ser todavía difícil, pero proyectó una mejora progresiva a partir de principios de 2026. Barry Sternlicht destacó la fortaleza del balance —con vencimientos de deuda corporativa limitados a 400 millones hasta 2027— y señaló que la cartera de vivienda asequible Woodstar acumula una plusvalía estimada en al menos 1.500 millones de dólares, disponible si fuera necesario. El refinanciamiento del 30% de ese portafolio generó 302 millones en ingresos incrementales, cuatro veces el capital original invertido en ese tramo. La dirección también anticipó que los volúmenes de transacciones inmobiliarias en Estados Unidos deberían aumentar significativamente a medida que las tasas de corto plazo continúen descendiendo.

En el frente de los arrendamientos netos, Starwood completó su primera securitización bajo la nueva propiedad por 391 millones de dólares a un diferencial récord de 145 puntos básicos sobre el bono a 7 años. Sternlicht sugirió que, al escalar, el negocio podría eventualmente segregarse para capturar su valor intrínseco, dado que los REITs de arrendamiento neto triple cotizan con rendimientos de dividendo muy inferiores al 10,5% que paga actualmente Starwood.

Turno de preguntas: dividendo, crédito y competencia

Los analistas presionaron principalmente sobre tres frentes. Primero, el cubrimiento del dividendo: la dirección reconoció que se encuentra en un período de menor rentabilidad, pero afirmó que el negocio regular ya genera suficiente para cubrirlo y que la recuperación total se espera en el corto plazo sin dar una fecha precisa. Segundo, la migración crediticia: Jeff DiModica señaló que el universo de activos problemáticos es conocido y que no se anticipan pérdidas importantes adicionales, con un plan de resolución de aproximadamente un tercio por año hasta finales de 2027. Tercero, la competencia en originación: la dirección reconoció que los márgenes se han comprimido —los préstamos multifamiliares pasaron de aproximadamente 300 a 240 puntos básicos sobre tasa de referencia— pero argumentó que sus costos de fondeo han caído en paralelo, preservando los retornos. También se debatió el financiamiento de centros de datos, donde la compañía participa con préstamos que amortizan completamente durante el plazo del arrendamiento, eliminando la dependencia en el valor residual de los activos.