Qué dijo la dirección de Simon Property Group, Inc. en la llamada del Q2 2026

Un trimestre de aceleración en ingresos y demanda inquilina

Simon Property Group reportó resultados del segundo trimestre de 2026 que la dirección calificó de excelentes. El NOI de propiedades nacionales creció 8,5% interanual y el FFO inmobiliario por acción aumentó 7,9%, hasta 3,29 dólares, frente a los 3,05 dólares del mismo período del año anterior. La ocupación de los centros comerciales y outlets premium se mantuvo en 96%, nivel que la compañía destacó como especialmente significativo dado que durante el trimestre recuperó aproximadamente un millón de pies cuadrados de espacio devuelto por inquilinos en quiebra —prácticamente en su totalidad correspondiente a Saks Off Fifth— y lo rellenó sin pérdida de tasa. Las ventas por pie cuadrado en malls y Premium Outlets alcanzaron 838 dólares, con un crecimiento de 13,9% interanual, mientras que el volumen total de ventas de los últimos doce meses subió 6,6% y 7,6% en el propio trimestre. La renta mínima base promedio creció 6,3% interanual en ese segmento.

En cuanto a la actividad de arrendamiento, la compañía firmó más de 1.200 contratos por encima de 4,8 millones de pies cuadrados en el trimestre. El número de nuevos contratos creció más de 20% respecto al año anterior. En lo que va del año, la renta inicial en nuevos contratos es 17% superior a la del ejercicio previo, mientras que las ayudas al acondicionamiento (tenant allowances) por pie cuadrado en nuevos contratos caen 12%. Respecto a Saks Off Fifth, Eli Simon señaló que los espacios en outlets que pagaban 18 millones de dólares de renta serán sustituidos por acuerdos que ya superan esa cifra para la mitad del espacio y apuntan a generar 44 millones en total, aunque el impacto pleno se registrará en 2027.

Perspectivas y proyectos en marcha

La compañía elevó su previsión de FFO inmobiliario para todo 2026 a un rango de entre 13,20 y 13,30 dólares por acción, ocho centavos más en el punto medio respecto a la guía anterior, comparado con los 12,73 dólares de 2025. El dividendo del tercer trimestre se fijó en 2,25 dólares por acción, un aumento de 4,7% interanual. La dirección advirtió que la guía incorpora cierta moderación en las ventas de inquilinos hacia el segundo semestre, y que si las tendencias actuales se mantienen, los resultados podrían superar ese rango.

En desarrollo, Simon tiene en ejecución proyectos por su cuota de 1.070 millones de dólares netos con un rendimiento combinado del 9%, aproximadamente la mitad de los cuales son proyectos de uso mixto. Espera iniciar construcciones adicionales por más de 600 millones en el segundo semestre. El pipeline total supera los 4.000 millones de dólares. En materia de financiación, la compañía cerró ocho operaciones de deuda hipotecaria por 1.400 millones, emitió 500 millones de euros en bonos sénior al 3,65% a cinco años y cerró un préstamo a plazo de 460 millones. La liquidez al cierre del trimestre era de aproximadamente 9.300 millones de dólares, con un ratio deuda neta/EBITDA por debajo de 5,0 veces. El director financiero Brian McDade mencionó que la compañía evalúa activamente mercados globales para refinanciar vencimientos, incluyendo financiación en yenes, aunque aún no ha accedido a ese mercado.

Turno de preguntas: márgenes, demanda futura y nuevas iniciativas

Los analistas centraron sus preguntas en la sostenibilidad del crecimiento. Sobre las ayudas al acondicionamiento, Eli Simon explicó que su nivel depende del perfil crediticio y la relevancia estratégica del inquilino, y rechazó la idea de recortarlas de forma sistemática. Respecto al potencial de rentas, señaló que los nuevos contratos firmados en lo que va del año promedian 78 dólares por pie cuadrado, pero aclaró que no es un salto lineal desde los niveles actuales de las tiendas en línea, entre 60 y 65 dólares, porque muchos contratos son renovaciones con incrementos de entre el 4% y el 6%.

Sobre el pipeline de inquilinos, Simon describió una demanda amplia y diversificada: marcas de tecnología, athleisure, joyería, belleza —con entrada notable de marcas asiáticas—, artículos de colección y restauración. Destacó que el segmento de consumidores jóvenes (generación Z) acumula 16 meses consecutivos de crecimientos comparables positivos. Mencionó que el tráfico aceleró en julio hasta el 3,6%, frente al 2% del trimestre. En cuanto al negocio de medios y datos, anticipó el próximo lanzamiento de Simon Media Network, una plataforma que busca monetizar la audiencia de miles de millones de visitas anuales mediante publicidad endémica y no endémica, con apoyo de inteligencia artificial para el análisis de datos. La dirección también fue preguntada sobre la refinanciación de aproximadamente 4.500 millones de dólares en deuda sin garantía con vencimiento en el segundo semestre de 2027, a lo que McDade respondió que la compañía tiene acceso a múltiples mercados de capitales y mantiene una actitud proactiva, aunque reconoció que el entorno de tipos seguirá siendo un factor adverso.