Qué dijo la dirección de Simon Property Group, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre sólido impulsado por ocupación y tráfico

Simon Property Group reportó un FFO inmobiliario de 3,22 dólares por acción en el tercer trimestre de 2025, frente a 3,05 dólares en el mismo período del año anterior, un avance del 5,6%. El crecimiento fue impulsado por un aumento del 8% en ingresos por arrendamiento, mayor ocupación y aceleración del tráfico de compradores. Los centros comerciales y Premium Outlets cerraron el trimestre con una ocupación del 96,4%, mientras que The Mills alcanzó el 99,4%. Las ventas por pie cuadrado en los Malls y Premium Outlets se situaron en 742 dólares, con un crecimiento total en volumen de ventas superior al 4% en el trimestre. Como resultado, la compañía elevó su guía de FFO inmobiliario para el año completo 2025 a un rango de 12,60 a 12,70 dólares por acción, desde el rango previo de 12,45 a 12,65 dólares. El dividendo del cuarto trimestre se fijó en 2,20 dólares por acción, un incremento interanual del 4,8%.

La adquisición restante de Taubman fue el evento central del período. Simon completó la compra del 12% remanente de Taubman Realty Group a cambio de 5,06 millones de unidades de limited partnership. La dirección señaló que el conjunto de las cuatro transacciones realizadas en TRG a lo largo del tiempo implica una tasa de capitalización ligeramente superior al 7,25% sobre números actuales, y que al incorporar eficiencias operativas —gestión directa de propiedades, arrendamiento, desarrollo y marketing bajo la plataforma Simon— la compañía espera superar el 8%. La transacción será acretiva en 2026 y la compañía espera obtener el beneficio pleno en 2027. TRG se consolidará y la revaluación del interés previamente mantenido generará una ganancia no monetaria significativa en el cuarto trimestre de 2025, que no afectará al FFO.

Lo que viene: desarrollo, capital y crecimiento en 2026

En materia de desarrollo, Simon inició construcción en varios proyectos durante el trimestre, incluyendo una segunda fase residencial en Northgate Station, la expansión del hotel Westin Austin en The Domain, y adiciones experienciales en Brea Mall, King of Prussia y The Shops at Mission Viejo. El portafolio de proyectos en curso representa 1.250 millones de dólares en costo neto con un rendimiento combinado del 9%, del cual aproximadamente el 45% corresponde a proyectos de uso mixto. La dirección anticipó además el anuncio de un proyecto de gran escala en Nashville más adelante en la semana, descrito como un desarrollo de uso mixto con comercio de precio completo en un emplazamiento relevante para la ciudad.

En cuanto a la asignación de capital, la dirección indicó que la recompra de acciones para compensar la dilución generada por los 5,06 millones de unidades emitidas en la transacción TRG ha ascendido en la lista de prioridades, aunque condicionada a las condiciones de mercado. La compañía también mencionó proyectos de rediseño en Fashion Valley, Boca Ratón y Barton Creek como iniciativas de inversión relevantes en el horizonte cercano. La guía para 2026 no se adelantó en cifras, pero la dirección expresó optimismo general basado en revisiones propiedades por propiedad que están en curso.

Turno de preguntas: aranceles, consumidor y tecnología

Los analistas presionaron sobre el impacto de los aranceles en los minoristas. La dirección reconoció que el efecto total aún no se ha materializado y que parte del costo terminará trasladándose al consumidor o renegociándose con proveedores, con mayor presión sobre los minoristas pequeños que sobre las grandes cadenas. También se abordó la debilidad relativa del consumidor de menor ingreso y el desempeño por debajo de lo esperado en Las Vegas, atribuido en parte a la menor afluencia de turistas canadienses. La dirección señaló que el tráfico en los centros orientados al valor está creciendo, pero la conversión a ventas es más lenta. Sobre inteligencia artificial, David Simon respondió de forma extensa que la mayor amenaza recae sobre el comercio electrónico, no sobre los centros físicos, y que la posible reducción de la jornada laboral y el incremento de productividad derivado del AI podría, en su visión, beneficiar el consumo en centros comerciales. Finalmente, los analistas cuestionaron el cap rate implícito del 12% restante de TRG, calculando en torno al 5% bajo alguna metodología. La dirección defendió sus números y rechazó las estimaciones alternativas.