Qué dijo la dirección de Sonida Senior Living, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre de transición y cierre de megaoperación

Sonida Senior Living cerró el cuarto trimestre de 2025 con un crecimiento del 22% en el ingreso operativo neto (NOI) para el año completo y una mejora del 28% en el EBITDA ajustado, impulsados por la recuperación de las 19 comunidades adquiridas en 2024 y el crecimiento orgánico del portafolio existente. La ocupación de esas 19 comunidades avanzó 820 puntos básicos entre el cuarto trimestre de 2024 y el mismo período de 2025, mientras que el margen NOI de ese grupo pasó del 21% al 28%. El ingreso por habitación ocupada (REVPOR) creció 5,9% interanual en el trimestre y 8,8% en el año completo. El evento central de la jornada, sin embargo, fue el anuncio del cierre de la adquisición de CNL Healthcare Properties (CHP) por un valor total de 1.800 millones de dólares, respaldada por más del 95% de los votos de ambas bases accionariales.

Lo que viene: integración, poda del portafolio y nueva estructura de capital

La dirección indicó que en 2026 priorizará dos frentes operativos: la calidad del cuidado clínico y la mejora del modelo laboral, área donde la rotación de personal ya se redujo más de 30 puntos porcentuales en años recientes. La compañía espera que la campaña de renovación de rentas del 1 de marzo —con un incremento promedio del 7,9%, aplicable al 96% de los residentes del portafolio mismo almacén— y la estabilización de costos laborales permitan superar el umbral del 30% de margen NOI en el mediano plazo. En cuanto al portafolio CHP, Sonida planea eliminar aproximadamente el 10% de las comunidades por número de unidades —activos que representan una porción significativamente menor en términos de NOI— y reciclar ese capital hacia activos de mayor crecimiento. El capital obtenido iría primero a desapalancar la compañía y luego a nuevas adquisiciones. La compañía también acordó convertir acciones preferentes serie A de Conversant Capital —con saldo de 51,25 millones de dólares y cupón del 11%— en capital ordinario a 32 dólares por acción, lo que liberaría más de 5 millones de dólares anuales en flujo de caja libre. Asimismo, la dirección anunció un revólver ampliado de 405 millones de dólares y dos préstamos a plazo por 525 millones totales, con un margen inicial de SOFR más 195 puntos básicos que puede reducirse a medida que disminuya el apalancamiento.

Turno de preguntas: métricas, desinversiones y el portafolio de arrendamiento neto

El analista de Morgan Stanley preguntó por los supuestos detrás del EBITDA ajustado y los costos financieros post-fusión que sustentarían la cifra de FFO normalizado de 1,20 dólares mencionada en la presentación. Ribar no ofreció desglose inmediato y remitió esa información al reporte del primer trimestre. También se cuestionó la diferencia entre el crecimiento del NOI en el portafolio mismo almacén redefinido —16,2% pro forma— frente al 6,5% reportado, diferencia que Detz atribuyó a la exclusión de activos no estratégicos del nuevo perímetro comparativo, pero sin proyectar explícitamente un porcentaje de crecimiento hacia adelante. Sobre las desinversiones, Ribar confirmó que se espera avanzar con la venta de varios activos en un horizonte de seis a doce meses, pero sin comprometer un volumen específico. En cuanto al portafolio de arrendamiento triple neto —heredado de CHP—, la dirección señaló que no hay planes inmediatos de venta, aunque no descartó evaluar oportunidades según la evolución del mercado.