Qué dijo la dirección de Sonida Senior Living, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre de crecimiento y una gran apuesta de fusión

Sonida Senior Living cerró el tercer trimestre de 2025 con un avance notable en sus principales indicadores operativos. La ocupación del portafolio de mismas comunidades alcanzó 87,7%, el nivel más alto desde la pandemia, con una mejora de 90 puntos básicos respecto al trimestre anterior. El NOI total del portafolio creció 21% en términos interanuales, y el EBITDA ajustado mejoró más de 30%. La dirección atribuyó estos resultados tanto a la recuperación de las comunidades adquiridas en 2024 como a la reducción de la dependencia de referencias externas pagadas —que bajó del 43% al 26% interanual— gracias a un refuerzo del equipo de ventas interno. En octubre, la ocupación promedio del portafolio de mismas comunidades llegó a 88%, y la ocupación puntual al 31 de octubre se situó en 89%, cifras que la compañía calificó como máximos históricos.

El principal evento de la semana previa a la llamada fue el anuncio de un acuerdo de fusión para adquirir CNL Healthcare Properties (CHP) por una contraprestación total de 1.800 millones de dólares, con cierre previsto para finales del primer trimestre de 2026. La dirección afirmó que la operación será acretiva al AFFO por acción, reducirá el apalancamiento hacia un objetivo de seis veces y elevará el capital flotante de la acción a aproximadamente 1.000 millones de dólares. También se anunció un nuevo revólver de crédito de 300 millones de dólares que entrará en vigor al cierre. Los costos de transacción estimados ascienden a 75 millones de dólares en total, de los cuales 6,2 millones ya se registraron en el tercer trimestre; la dirección indicó que este tipo de gasto continuará en los trimestres siguientes hasta el cierre.

Lo que viene: integración, margen y calidad de cartera

De cara al cuarto trimestre y a 2026, Sonida espera que la expansión de márgenes provenga principalmente del crecimiento de tarifas y de la gestión del costo laboral. La compañía indicó que su objetivo es llevar los márgenes del portafolio de mismas comunidades por encima del 30%. La dirección subrayó que las comunidades adquiridas en 2024 ya generan un rendimiento sobre costo de adquisición superior al 10%, alcanzado en menos de doce meses frente al plazo de dieciocho a veinticuatro meses proyectado inicialmente. La compañía espera retomar un ritmo activo de adquisiciones una vez concluida la integración de CHP, apoyándose en el nuevo revólver ampliado. También anunció que evaluará de forma continua qué activos de bajo crecimiento podrían ser desinvertidos para reinvertir en oportunidades de mayor retorno.

En cuanto a la estructura de deuda, aproximadamente el 80% del pasivo tiene vencimiento efectivo en 2029 o más tarde, y la deuda a tasa variable está casi completamente cubierta con instrumentos de cobertura. La tasa de interés promedio ponderada del portafolio es de 5,5%.

Turno de preguntas: ocupación, costos laborales y gastos de fusión

Los analistas centraron sus preguntas en tres áreas. Primero, la ocupación en mismas comunidades creció por debajo del promedio del sector —aproximadamente 200 puntos básicos interanuales— durante el trimestre, aunque la dirección señaló que la tendencia se aceleró hacia el final del período y en octubre, y atribuyó el rezago previo a un grupo reducido de comunidades con bajo rendimiento. Segundo, los costos laborales mostraron un aumento de 70 puntos básicos como porcentaje de ingresos en el trimestre, provocado por un incremento rápido de ocupación en algunas comunidades donde la plantilla no se ajustó a tiempo. La dirección indicó que en la segunda mitad del trimestre las horas de trabajo por residente bajaron 2,5% y que los niveles de mano de obra contratada o de agencia son mínimos en todo el portafolio. Tercero, sobre los gastos de la fusión, la dirección confirmó que los 6,2 millones de dólares del trimestre forman parte de los 75 millones estimados en total, y que se seguirán registrando gastos similares en los próximos trimestres hasta el cierre de la operación.