Qué dijo la dirección de SL Green Realty Corp. en la llamada del Q2 2026

Un trimestre de inflexión: ocupación económica y revisión de guía al alza

SL Green Realty cerró el segundo trimestre de 2026 con una revisión al alza de su guía de FFO de 1,20 dólares por acción —más del 26%—, que la dirección atribuyó a tres motores: el avance en la cartera de oficinas de Manhattan, ingresos adicionales por honorarios y otras fuentes, y un cambio contable relacionado con el edificio 1 Vanderbilt que incorpora beneficios en efectivo diferidos a los resultados declarados. La ocupación económica del portafolio subió 300 puntos básicos en el trimestre, impulsada por el vencimiento de períodos de carencia y la entrega acelerada de espacios a inquilinos. El director financiero Matthew DiLiberto precisó que 0,10 dólares por acción de la mejora operativa ya se reconocieron en el segundo trimestre y que la parte restante se espera capturar en el segundo semestre.

El efecto de 1 Vanderbilt merece explicación aparte: la propiedad ha generado tanto flujo de caja que la base contable de la inversión de SL Green se volvió negativa. A partir del segundo trimestre, las reglas GAAP obligan a reconocer en FFO tanto la amortización de esa base negativa —aproximadamente 21 millones de dólares anuales hasta principios de 2031— como cualquier distribución de efectivo que supere la participación de SL Green en el ingreso neto GAAP del activo. Esos dos componentes suman 0,80 dólares por acción en 2026, de los cuales 0,35 dólares se registraron ya en el segundo trimestre. La compañía espera que la contribución de 1 Vanderbilt sea igual o mayor en 2027.

Mercado de arrendamiento y perspectivas

La dirección describió el entorno de arrendamiento en Nueva York como el más dinámico en décadas, con aproximadamente 50 millones de pies cuadrados arrendados en los últimos cuatro trimestres. El director de arrendamiento Steven Durels señaló que los alquileres en edificios sobre Park Avenue y Sexta Avenida han subido "dramáticamente" y que la tendencia continuará en el tercer trimestre. La compañía espera superar su objetivo anual de arrendamiento, aunque aún no puede cuantificar el margen. La cartera en negociación activa y en términos tentativas alcanza las 900.000 pies cuadrados, divididas a partes iguales entre contratos nuevos y renovaciones, con 400.000 pies cuadrados en fase muy avanzada. Marc Holliday identificó cuatro factores detrás del ciclo: fortaleza económica de Nueva York, escasez estructural de espacio nuevo, empresas que difirieron decisiones durante 2020-2023 y ahora actúan con planes a largo plazo, y las conversiones de oficinas a residencial que reducen la oferta disponible.

En materia de capital, la compañía reportó que el mercado de crédito hipotecario comercial (CMBS) muestra spreads de tramos AAA por debajo de 100 puntos básicos y que esos spreads para oficinas trofeo están ahora en línea o por debajo de los de activos industriales, multifamiliares y de autoalmacenamiento. El siguiente refinanciamiento prioritario es el de 245 Park Avenue, en proceso avanzado. La deuda está cubierta en una relación 90/10 de tipo fijo a variable. La compañía espera un punto de equilibrio en la cobertura del dividendo con fondos disponibles para distribución (FAD) en 2028, trayectoria que la dirección considera ligeramente adelantada respecto a lo previsto.

Turno de preguntas: lo que preocupó a los analistas

Varios analistas presionaron sobre la contabilidad de 1 Vanderbilt y la razón por la que no se anticipó antes el impacto. DiLiberto explicó que el umbral contable se sobrepasó solo al cierre del primer trimestre y que la validación con auditores y NAREIT se completó durante el segundo trimestre. También se cuestionó si SL Green adoptaría métricas alternativas de FFO; Holliday rechazó la idea sin rodeos, señalando que la compañía reporta conforme a la definición de NAREIT y no tiene intención de crear métricas propias. Sobre la cartera de activos en situación especial —2 Herald Square, 650 Fifth Avenue y Worldwide Plaza—, Holliday reconoció que los tres requieren recapitalización, que no generan ingresos ni valor neto de activos (NAV) relevante y que SL Green no tiene responsabilidad directa sobre esa deuda. Sobre el desarrollo 750 Third Avenue, tras un incidente estructural en una conversión cercana en la calle 42, el jefe de construcción Robert DeWitt detalló los protocolos de inspección independiente que la compañía aplica antes de cualquier demolición estructural, dejando claro que la empresa no espera interrupciones en ese proyecto. Los analistas también preguntaron por la posibilidad de mover inquilinos de 1 Vanderbilt al futuro desarrollo en 346 Madison, pero la dirección subrayó que ese proyecto está a cinco años de entregarse y que hay transacciones pendientes a precios de mercado que ya revelarán la brecha entre rentas vigentes y rentas de mercado en 1 Vanderbilt.