Qué dijo la dirección de SL Green Realty Corp. en la llamada del Q1 2026

El mejor primer trimestre en 28 años de historia

SL Green Realty cerró el primer trimestre de 2026 con lo que su dirección calificó como el mejor arranque de año en los 28 años de historia de la compañía. La empresa firmó 51 contratos de arrendamiento por un total de 930.000 pies cuadrados, con rentas iniciales un 16% superiores a las rentas escaladas de los mismos espacios. La tasa de vacancia en edificios trofeo de Manhattan descendió al 3,4%, un nivel que el consejero delegado Marc Holliday describió como equivalente a no tener espacio disponible en ese segmento. La ocupación arrendada del mismo portafolio alcanzó el 94,4%, lo que llevó a la compañía a elevar su objetivo para fin de año de 94,8% a 95%. La ocupación económica, en cambio, se situó en el 85,9%, una brecha que la dirección explicó como consecuencia del intenso ciclo de arrendamiento reciente y que espera reducir a la mitad para finales de 2026.

El resultado financiero trimestral fue calificado por la dirección como ajustado a sus expectativas internas. La directora de finanzas señaló que el NOI de propiedades superó las proyecciones, compensado parcialmente por un rendimiento inferior de SUMMIT One Vanderbilt —la plataforma de observación— durante un trimestre con condiciones climáticas adversas. La compañía reiteró su confianza en alcanzar el punto medio o la parte alta de su rango de orientación anual.

Lo que viene: desarrollo, disposiciones y expansión de SUMMIT

La compañía avanza a ritmo acelerado en su próximo proyecto de desarrollo, 346 Madison Avenue, donde espera publicar un diseño esquemático completo el 1 de mayo —apenas seis meses después de cerrar la compra del terreno— e iniciar el proceso de aprobación urbanística (ULURP) antes de que termine 2026. En 7 Times Square, otro proyecto en marcha, la dirección informó que la demolición interior está avanzada y que se está negociando la estructura de deuda y capital. En cuanto a disposiciones, SL Green entró en contrato para vender los componentes residencial y comercial de 7 Dey Street y cerró la venta de 690 Madison Avenue, y espera cerrar o tener bajo contrato otras cuatro transacciones antes de que termine el segundo trimestre, lo que sumaría seis de las once operaciones contempladas en su plan de 2.500 millones de dólares para el año. La compañía también confirmó que SUMMIT abrirá su primera ubicación internacional en París en el verano de 2027, con anuncios adicionales de nuevas ciudades previstos para este año.

Respecto al mercado de crédito, Harrison Sitomer destacó que la refinanciación de One Madison Avenue —la mayor operación de oficinas en Estados Unidos desde enero de 2025— se colocó en una semana de alta volatilidad con 44 inversores distintos y algunas clases sobesuscritas siete veces, con diferenciales sobre nuevas emisiones de oficinas en mínimos desde la operación de One Vanderbilt en 2021.

El turno de preguntas: capital, FFO y el debate sobre el dividendo

Los analistas presionaron sobre tres frentes. El primero fue la brecha entre ocupación arrendada y ocupación económica, y la cadencia con que se traducirá en flujo de caja libre (FAD). La dirección confirmó que el gasto en mejoras para inquilinos seguirá siendo intenso en 2026 y 2027, pero reiteró que el dividendo —recortado recientemente a 2,47 dólares anuales— estará cubierto por el FAD en 2028. El segundo frente fue la liquidez de capital. Marc Holliday se mostró explícito en que considera la acción «terriblemente infravalorada» y que las recompras recibirán «el primer y más duro análisis» con cualquier liquidez incremental por encima del plan de negocio. El tercer frente fue el entorno macroeconómico: varios analistas preguntaron sobre el impacto de la volatilidad geopolítica en los flujos de capital hacia activos de oficinas en Nueva York. La dirección respondió que no aprecia retirada de inversores asiáticos ni europeos, y que el crédito privado no está generando efectos negativos en el mercado inmobiliario de oficinas prime, aunque reconoció que los soberanos del Golfo Pérsico están evaluando su posición antes de comprometer nuevo capital.