Qué dijo la dirección de SL Green Realty Corp. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre sólido que supera expectativas propias

SL Green cerró el cuarto trimestre de 2025 con resultados que, según la dirección, superaron los objetivos fijados apenas semanas antes en su conferencia de inversores de diciembre. El FFO (fondos de operaciones) quedó 2 centavos por acción por encima de lo previsto, impulsado por menores gastos netos de reembolsos y una contribución mejor de lo esperado del negocio hotelero. El FAD (fondos disponibles para distribución) superó la guía inicial de diciembre de 2024 en 65 millones de dólares, de los cuales casi 20 millones correspondieron al cuarto trimestre. En cuanto a arrendamiento, el equipo cerró cerca de 800.000 pies cuadrados de oficinas en Manhattan solo en el trimestre, lo que elevó el total anual a 2,6 millones y el acumulado de tres años a casi 8 millones de pies cuadrados. La ocupación en la misma cartera terminó el año en el 93%, aunque la compañía esperaba un 93,2%; la diferencia se atribuyó a inquilinos que prefirieron firmar en enero en lugar de hacerlo antes de las fiestas.

Lo que la compañía espera para 2026 y más allá

SL Green anticipa que 2026 será un año de crecimiento significativo en ocupación, rentas y actividad corporativa. La compañía espera alcanzar una ocupación económica promedio del 94,8% en la misma cartera al cierre de 2026, y proyecta un crecimiento del NOI en tienda similar de entre el 3,5% y el 4,5% para el año. Para 2027, la dirección apunta a un crecimiento del NOI superior al 10%, apoyado en el inicio de rentas de arrendamientos ya firmados y en la moderación progresiva de los paquetes de concesiones (incentivos y períodos de renta libre). En el frente financiero, la empresa tiene en marcha un plan de refinanciación de 7.000 millones de dólares, con aproximadamente 5.000 millones concentrados en los activos 1 Madison Avenue, 245 Park Avenue y la línea de crédito corporativa. Paralelamente, ejecuta un plan de desinversiones de 2.500 millones de dólares —activos de oficinas estabilizados, suelos en desarrollo, residencial y retail—, en su mayor parte previsto para la segunda mitad del año. La dirección señaló también el lanzamiento inminente de un nuevo fondo de préstamos senior como parte de la expansión de su negocio de gestión de activos, que la compañía espera genere más de 100 millones de dólares en ingresos por honorarios.

Apetito inversor global, con foco en Nueva York

Marc Holliday describió una gira de diez días por Asia donde mantuvo dos docenas de reuniones con fuentes de capital institucional, soberanas y gestoras de activos. En su relato, el interés por invertir en bienes raíces comerciales de Manhattan —tanto en deuda como en capital— era el mayor que había observado en décadas. La dirección atribuyó este apetito a tres factores: la necesidad de los grandes fondos internacionales de diversificar fuera de sus mercados locales donde ya han alcanzado límites de exposición; el valor relativo del inmobiliario de oficinas neoyorquino frente a otras clases de activos como centros de datos, que han visto fuertes revalorizaciones; y el atractivo de las tasas de capitalización todavía elevadas en Estados Unidos. Harrison Sitomer añadió que el interés no se limita a Asia, sino que abarca también Canadá, Europa y Oriente Medio.

Las preguntas que incomodaron a la dirección

El turno de preguntas estuvo dominado por dos asuntos que la dirección manejó con cautela. El primero fue el dividendo: varios analistas presionaron para entender si el descenso previsto en FFO y FAD en 2026 justificaba un recorte. Holliday evitó comprometerse, señaló que el consejo tomará la decisión en marzo y rechazó que FAD sea el indicador rector de la política de dividendos. En cambio, aludió a los ingresos por ventas de activos y a los honorarios de gestión como componentes legítimos del flujo de caja a considerar. El segundo asunto fue la economía de los arrendamientos: un analista cuestionó si el aumento de los incentivos —TIs y renta libre un 60-70% por encima de niveles de 2019— erosiona las mejoras nominales de renta. La dirección respondió que hay que analizar el TI amortizado sobre la duración del contrato y que los valores por pie cuadrado de los activos de mayor calidad han subido de forma consistente, aunque reconoció que en segmentos de rentas más bajas el panorama es diferente.