Qué dijo la dirección de Sila Realty Trust, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un primer año completo en bolsa con crecimiento moderado

Sila Realty Trust cerró 2025, su primer año calendario completo como compañía cotizada, con un NOI en efectivo de 169,9 millones de dólares, un avance del 0,8% frente a 2024. La dirección subrayó que la comparación está distorsionada por más de 6 millones de dólares en comisiones de rescisión de contratos cobradas en 2024 y menos de 300.000 dólares en 2025; ajustando por ese efecto, el crecimiento habría sido del 4,4%. El FFO por acción subió un 3,6% hasta 2,16 dólares, mientras que el AFFO por acción cayó un 5,8% hasta 2,18 dólares, arrastrado principalmente por el mayor gasto en intereses derivado de nuevos contratos de permuta financiera suscritos a finales de 2024. El apalancamiento neto se situó en 3,9 veces el EBITDAre, por debajo del rango objetivo de 4,5 a 5,5 veces, y la liquidez total superó los 480 millones de dólares.

Durante el año la compañía adquirió seis instalaciones sanitarias por unos 150 millones de dólares. Ya en 2026 cerró la compra de un centro de rehabilitación para pacientes internos en Oklahoma City por 43,1 millones. La cartera mantiene una cobertura EBITDARM de 5,9 veces, mejorando desde 5,3 veces en 2024, y el plazo medio ponderado de arrendamiento se extendió a 10 años al cierre del ejercicio. El porcentaje de ABR respaldado por arrendatarios con calificación de grado de inversión creció 2,3 puntos porcentuales hasta el 40,6%.

Perspectivas para 2026: desinversiones selectivas y capital para expansión interna

La dirección anunció la venta de varias propiedades: el activo de Saginaw ya se cerró por 14,5 millones de dólares; los de Henderson y Las Vegas II se esperan para el primer trimestre; y el de Alexandria —cuyo arrendatario de cirugía ambulatoria desocupó en diciembre de 2025— se prevé que se cierre a finales del primer trimestre o principios del segundo. Seton destacó que las oportunidades de expansión en activos ya existentes suelen rendir entre 150 y 200 puntos básicos más que las adquisiciones en el mercado abierto, y que la compañía tiene comprometidos proyectos de ampliación en instalaciones de Dover y Overland Park arrendadas a PAM Health. La empresa estima que puede desplegar entre 225 y 375 millones de dólares adicionales en deuda antes de tocar el rango objetivo de apalancamiento, lo que, según Seton, equivale a unos 24 meses de capacidad de compra a un ritmo similar al de 2025.

Turno de preguntas: la brecha entre precio implícito y valor de los activos centra el debate

El analista de Truist señaló que su estimación sitúa la tasa de capitalización implícita de la acción algo por encima del 8%, mientras que activos comparables se negocian en el mercado entre el 6% y el 7,25% según el tipo. Preguntó directamente si la compañía recibe aproximaciones de compradores institucionales o de capital privado. Seton reconoció la brecha pero no confirmó ningún proceso; sí indicó que la recompra de acciones es una herramienta disponible, aunque genera cautela porque reduciría la liquidez bursátil en un momento en que la base accionarial está transitando de inversores minoristas —100% al momento de la salida a bolsa— a institucionales, que ya representan el 70%. El consejero delegado añadió que necesitaría ver el precio de la acción "significativamente más alto" para plantearse una ampliación de capital. Un analista de Wells Fargo insistió en el ritmo de despliegue de capital y en cuándo la dirección consideraría vías alternativas para que el mercado reconozca el valor; Seton no fijó calendario y reiteró que el foco está en crecer de forma disciplinada.