Qué dijo la dirección de Sila Realty Trust, Inc. en la llamada del Q3 2025

Tercer trimestre sólido, impulsado por adquisiciones en mercados en crecimiento

Sila Realty Trust reportó un ingreso neto operativo en efectivo (cash NOI) de 42,8 millones de dólares para el tercer trimestre de 2025, un incremento del 4,9% frente al mismo período del año anterior. El avance se atribuye principalmente a las adquisiciones completadas durante los últimos doce meses y a un crecimiento del NOI de propiedades comparables del 1,2%. El AFFO por acción, en cambio, retrocedió un 0,8% interanual, presionado por el mayor gasto en intereses derivado de los swaps contratados a finales de 2024, aunque creció un 4,2% respecto al segundo trimestre. La liquidez disponible al cierre del trimestre superó los 476 millones de dólares, con un ratio de endeudamiento neto sobre EBITDAre de 3,9 veces, por debajo del rango objetivo de la compañía.

Las dos operaciones más relevantes del trimestre fueron la adquisición del portafolio Southlake —un edificio de consultas médicas externas y un centro de cirugía ambulatoria en Southlake, Texas, por 16,3 millones de dólares— y la compra del portafolio Reunion Nobis, dos instalaciones de rehabilitación hospitalaria de nueva construcción en Plano, Texas, y Peoria, Arizona, por 70,5 millones de dólares, operadas por Nobis Rehabilitation Partners. En conjunto, ambas transacciones sumaron aproximadamente 87 millones de dólares y ejemplifican el enfoque de Sila en activos sanitarios de arrendamiento neto ubicados en mercados con demografía expansiva.

Perspectivas: expansiones, rotación de inquilinos y capacidad de inversión

De cara a los próximos trimestres, la dirección anticipa el cierre de una adquisición adicional de aproximadamente 43 millones de dólares a principios de 2026, sujeta a la diligencia debida habitual. La compañía espera mantener un volumen de adquisiciones en 2026 similar al acumulado en 2025, aunque advierte que las tasas de capitalización objetivo podrían comprimirse algo ante una política monetaria más laxa del banco central. Paralelamente, Sila ejecuta varias expansiones en propiedades existentes: una ampliación de 12,5 millones de dólares en Dover, Delaware, que añadirá hasta 12 camas; otra de 16 millones de dólares en Overland Park, Kansas, con 17 camas adicionales; y la reconversión de una instalación en San Antonio, Texas, con una inversión de 5 millones de dólares. La dirección estima que estas expansiones generan rendimientos al menos 150 puntos básicos por encima de las tasas de capitalización de adquisición, llegando en algunos casos a 300 puntos básicos adicionales. En cuanto al arrendamiento, Sila renovó el 90% de los contratos con vencimiento en 2025, aunque reportó la salida inesperada de un inquilino en Alexandria, Luisiana, que representa el 0,3% del ingreso base anualizado (ABR). En sentido positivo, la compañía acordó terminar anticipadamente el contrato con Community Health Systems en Fayetteville, Arkansas, para sustituirlo por Washington Regional Medical Center bajo un nuevo arrendamiento de 17,5 años a partir de diciembre de 2025.

Turno de preguntas: apalancamiento, recompras y exposición regulatoria

Los analistas interrogaron a la dirección sobre varios frentes. En materia de capital, Kay Neely precisó que Sila podría desplegar entre 200 y 220 millones de dólares adicionales en adquisiciones antes de alcanzar el punto medio de su rango objetivo de apalancamiento de 4,5 a 5,5 veces. Respecto al programa de recompra de acciones de hasta 75 millones de dólares aprobado en agosto, Michael Seton señaló que la compañía considera que su cotización actual refleja un descuento significativo frente al valor neto de los activos, lo que hace poco atractiva la emisión de capital vía el programa ATM recientemente activado, pero mantiene abierta la posibilidad de recompras. Sobre la exposición al debate político en torno a los subsidios de la Ley de Cuidado de Salud Asequible (ACA) y la denominada «Big Beautiful Bill», Seton argumentó que el portafolio —centrado en entornos ambulatorios de bajo coste, rehabilitación y atención post-aguda— está más aislado que los operadores de hospitales de cuidados agudos, aunque reconoció que una reducción de cobertura aseguradora presionaría al sistema sanitario en general. Los analistas también cuestionaron la evolución de la lista interna de vigilancia crediticia de inquilinos; Seton respondió que los ratios de cobertura EBITDARM se mantienen sólidos —6,19 veces en el trimestre, si bien con un efecto puntual por la incorporación de un nuevo inquilino a la muestra— y que el equipo se muestra «cautelosamente optimista» de cara a 2026.