Qué dijo la dirección de Sabra Health Care REIT, Inc. en la llamada del Q2 2026

Un trimestre de crecimiento sostenido en vivienda para mayores

Sabra Health Care REIT cerró el segundo trimestre de 2026 con un FFO normalizado por acción de 0,38 dólares y un AFFO normalizado de 0,40 dólares, cifras que suponen un avance del 3 % y el 5 % respectivamente frente al mismo período del año anterior. El impulso provino principalmente de su cartera de vivienda para mayores gestionada directamente (SHOP), cuyo NOI en efectivo de la misma cartera creció un 13,7 % interanual, con una ocupación que alcanzó el 88,2 % —170 puntos básicos por encima del año anterior— y un RevPOR que aumentó un 6,6 %. El NOI total en efectivo del trimestre ascendió a 144,3 millones de dólares, frente a los 138,7 millones del trimestre precedente. El apalancamiento se redujo de forma significativa, pasando de 4,61 veces sobre EBITDA ajustado desde las 5,04 veces del trimestre anterior, lo que la compañía atribuye al cobro anticipado con descuento del préstamo hipotecario con RCA y al crecimiento orgánico de las ganancias.

En cuanto a inversiones, Sabra cerró aproximadamente 600 millones de dólares en el año hasta la fecha, con un rendimiento inicial estimado en efectivo del 7,5 %, y tiene adjudicados otros 100 millones de dólares adicionales que la compañía espera cerrar antes de fin de año. Además, gestiona una cartera en seguimiento activo de unos 330 millones de dólares en activos SHOP. La dirección reafirmó la guía de resultados publicada el 21 de julio, que en su punto medio implica un crecimiento del 7 % en FFO normalizado por acción y del 8 % en AFFO normalizado por acción para el conjunto de 2026 respecto al año anterior.

Lo que viene: más SHOP, menos triple neto, y la salida del segmento conductual

La dirección describió un pipeline superior a 1.000 millones de dólares, compuesto casi en su totalidad por activos SHOP, con algunos pequeños portfolios de tres a cinco activos y la mayoría como operaciones individuales. La compañía también anunció seis propiedades de valor añadido —713 unidades de memoria y cuidado asistido, cinco en los suburbios de Atlanta y una en Denver, con una ocupación actual en torno al 80 %— con un rendimiento esperado en el año uno de alrededor del 6 % y rendimientos estabilizados próximos al 9 %. La dirección destacó que todas estas adquisiciones se realizan con operadores con los que ya tiene relación y por debajo del coste de reposición. En cuanto al segmento conductual, Rick Matros señaló que la compañía estaría abierta a que Signature Behavioral —inquilino desde hace nueve años— adquiera su parte, aunque cualquier acuerdo deberá ser, en sus palabras, convincente. Si se concreta, Sabra quedaría con una exposición del 95 % en vivienda para mayores y enfermería especializada. Sobre las tarifas regulatorias, la compañía estima que las tasas de Medicaid en conjunto rondarán el 2 %, en línea con la convergencia hacia niveles prepandemia, mientras que el ajuste del Medicare market basket se fijó en el 2,4 %, conforme a lo esperado.

Preguntas de los analistas: pipeline, dilución de RCA y sostenibilidad del crecimiento

Varios analistas indagaron sobre el impacto dilutivo del cobro anticipado del préstamo RCA con descuento de 100 millones de dólares. El CFO Michael Costa confirmó que, en ausencia de esa operación, la guía habría sido superior, aunque precisó que los fondos obtenidos se destinan a amortizar deuda mientras se concretan nuevas inversiones. Otro foco de atención fue la sostenibilidad del crecimiento del AFFO: ante la pregunta de si el mercado subestima el potencial de 2027 y 2028, Matros respondió que el crecimiento del 7 % y el 8 % anunciados es solo el punto de partida, dado que las adquisiciones realizadas este año aportarán su contribución completa en los ejercicios siguientes. Un analista cuestionó la conveniencia de incorporar activos de valor añadido cuando el crecimiento orgánico ya es robusto; la dirección defendió la estrategia argumentando que una ocupación del 80 % —y no del 65 %— no constituye un riesgo real, especialmente con operadores conocidos. Respecto al mercado canadiense, Matros reconoció que los cap rates allí son entre 100 y 150 puntos básicos inferiores a los de Estados Unidos, lo que hace más atractivas las oportunidades en suelo estadounidense, aunque no descartó continuar operando en Canadá, donde la cartera lleva nueve trimestres consecutivos por encima del 90 % de ocupación.