Qué dijo la dirección de Sachem Capital Corp. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre de transición: ingresos al alza, cartera problemática en descenso

Sachem Capital Corp. (SACH) cerró el tercer trimestre de 2025 con ingresos totales de 12 millones de dólares, un avance del 11,4% respecto al segundo trimestre, aunque todavía por debajo de los 14,8 millones del mismo período del año anterior. La dirección atribuyó la caída interanual a un portafolio de préstamos en rendimiento más pequeño y a una mayor proporción de activos en no acumulación de intereses. En el lado positivo, la provisión para pérdidas crediticias cayó a 0,8 millones desde los 8,1 millones del tercer trimestre de 2024, lo que permitió que el resultado neto GAAP fuera positivo en 1 millón de dólares, aunque tras el pago de dividendos preferentes la pérdida neta atribuible a acciones comunes fue prácticamente nula (cero céntimos por acción). El valor en libros por acción común se situó en 2,47 dólares, una caída del 2,8% respecto al trimestre anterior, explicada principalmente porque los dividendos declarados superaron el beneficio del período.

El hecho más destacado de la gestión de pasivos fue el reembolso íntegro y a tiempo de los bonos no garantizados al 7,75% con vencimiento el 30 de septiembre de 2025, por un importe de 56,3 millones de dólares. Para financiar ese vencimiento sin frenar las originaciones, la compañía dispuso de 40 millones adicionales en sus notas senior garantizadas al 9,875% con vencimiento en 2030, de las cuales aún restan 10 millones sin utilizar disponibles hasta mayo de 2026. La dirección también informó de que, tras el cierre del trimestre, canceló por completo su línea de recompra con Churchill.

Lo que viene: Naples, Urbane y el pipeline de nuevos préstamos

El foco inmediato de la compañía es la resolución de su mayor exposición individual: dos préstamos cruzados en Naples (Florida) por aproximadamente 50,4 millones de dólares, equivalentes al 13,4% de la cartera hipotecaria total. Ambos permanecen en situación de no acumulación y, según la dirección, restan aproximadamente 450.000 dólares mensuales de ingresos por intereses. Una mediación programada para el 7 de noviembre de 2025 podría abrir el camino a la venta de unidades de condominio terminadas, la construcción de un edificio adicional de cuatro unidades y el desarrollo o venta de un segundo solar. La dirección sostuvo que el valor consolidado de los activos supera el valor contable de los préstamos.

En paralelo, la plataforma interna Urbane gestiona cuatro proyectos de desarrollo: un activo de oficinas en Westport (Connecticut) con componente residencial de diez viviendas ya aprobado, y tres residencias unifamiliares en Coconut Grove (Florida), con la primera prevista para completarse a mediados del cuarto trimestre de 2025. En cuanto a nuevos préstamos, la dirección señaló que mantiene sus condiciones de precio —en torno al 12% de interés más dos puntos de comisión— sin ceder ante la presión competidora, argumentando que el mayor coste de su deuda no permite descuentos.

Turno de preguntas: Naples, cargo-offs y gastos de REO

Los analistas centraron sus preguntas en tres puntos. Primero, el peso de Naples en la cartera problemática: la dirección confirmó que esos 50 millones representan casi la mitad de los préstamos en situación de no rendimiento. Segundo, la naturaleza de los cargos netos del trimestre: el CFO Jeff Walraven explicó que los charge-offs se produjeron al trasladar activos a la categoría de bienes raíces adjudicados (REO), lo que cristaliza pérdidas que ya estaban reservadas en el modelo CECL. Tercero, los gastos de mantenimiento de REO: Walraven admitió que esos costes —impuestos sobre la propiedad, conservación, mantenimiento— persistirán mientras el saldo de REO se mantenga elevado. El CEO John Villano matizó que el traspaso a REO es, en realidad, una señal positiva porque permite a la compañía tomar el control directo de los activos y trabajarlos con Urbane. Preguntado sobre el calendario de resolución de NPLs en los próximos tres a seis meses, Villano indicó que el proceso es continuo pero subrayó que las originaciones posteriores a la pandemia no están generando nuevos incumplimientos, lo que convierte los problemas actuales en un universo finito y decreciente.