Qué dijo la dirección de Rexford Industrial Realty, Inc. en la llamada del Q1 2026

Un trimestre de récord en arrendamientos, con presión persistente en rentas

Rexford Industrial cerró el primer trimestre de 2026 con un volumen récord de arrendamientos: 4,1 millones de pies cuadrados distribuidos en 144 contratos, con un tamaño promedio de 29.000 pies cuadrados. Aproximadamente el 70% correspondió a renovaciones, incluyendo la de Tireco en un edificio de 1,1 millones de pies cuadrados en Inland Empire West. Los diferenciales de re-arrendamiento en efectivo fueron negativos en un 15,4% en conjunto, pero negativos en apenas 1,8% si se excluye esa renovación particular, que registró una caída del 30% respecto a la renta anterior, resultado de una renta vigente por encima del mercado establecida en el ciclo anterior. La dirección reconoció que la absorción neta en el Sur de California sigue siendo negativa y que la vacancia aumentó 20 puntos básicos con respecto al trimestre anterior, mientras las rentas de mercado cayeron aproximadamente 70 puntos básicos adicionales.

El Core FFO por acción fue de 0,61 dólares, un centavo por encima de las expectativas internas y dos centavos más que en el cuarto trimestre de 2025. La compañía completó recompras de acciones por 200 millones de dólares a un precio promedio ponderado de 36 dólares, acumulando 450 millones desde mediados de 2025. El apalancamiento neto sobre EBITDA ajustado cerró en 4,5 veces, con 1.300 millones de dólares de liquidez disponible.

Perspectivas: más recompras, más desinversiones, menor exposición al desarrollo

La compañía elevó su guía de Core FFO por acción para todo 2026 en 0,02 dólares en el punto medio, y mejoró su expectativa de crecimiento de NOI en propiedades comparables en 50 puntos básicos, tanto en base de efectivo como de renta neta efectiva. La ocupación promedio esperada pasó a un rango de 95,1% a 95,6%. La dirección mantiene sin cambios su supuesto de deuda incobrable en 75 puntos básicos de los ingresos y sus diferenciales de re-arrendamiento neto efectivo en positivo 5%.

Rexford espera completar entre 400 y 500 millones de dólares en desinversiones durante el año. A la fecha, tiene 144 millones cerrados y otros 170 millones bajo contrato u oferta aceptada. El capital obtenido se está redirigiendo hacia recompras de acciones, que la dirección califica como el uso de capital más atractivo dado el descuento que percibe entre el precio de mercado y el valor intrínseco de la plataforma. Dos proyectos fueron retirados del pipeline de desarrollo porque ya no cumplen los requisitos de rentabilidad; en su lugar, serán vendidos o arrendados en su estado actual.

Turno de preguntas: los analistas cuestionan las recompras y la estrategia de largo plazo

Varios analistas pusieron a prueba la lógica de las recompras. Ante la pregunta de si la compañía consideraría pausar el programa dado que el mercado no parece recompensar esa estrategia, Laura Clark defendió el enfoque sin concesiones: la asignación de capital se rige por los retornos ajustados por riesgo, y el descuento frente al valor intrínseco sigue siendo real. Un analista preguntó también si Rexford podría realizar una desinversión de mayor escala —del orden de 1.000 millones de dólares— para reposicionar el portafolio estructuralmente; la dirección respondió que el análisis del portafolio es continuo, pero que las prioridades actuales están centradas en reciclaje acretivo y crecimiento de FFO y NAV por acción.

En cuanto a la demanda, los analistas indagaron sobre el papel de la manufactura avanzada, los centros de datos y el sector aeroespacial como fuentes de arrendatarios. La dirección descartó los centros de datos por sus elevadas necesidades de energía, pero confirmó que la manufactura avanzada —desde grandes nombres industriales hasta sus proveedores— representa una línea de demanda directa y activa, especialmente en los submercados de South Bay, San Fernando Valley y San Diego. La dirección no identificó impacto negativo en la demanda derivado de los aranceles o tensiones geopolíticas vigentes.