Qué dijo la dirección de Rexford Industrial Realty, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre en línea con lo previsto, pero con presión creciente en 2026

Rexford Industrial cerró el cuarto trimestre de 2025 con un FFO por acción ajustado de 0,59 dólares, en línea con sus propias expectativas. Para el año completo, el FFO por acción fue de 2,40 dólares, en el extremo alto de la previsión inicial. La ocupación total del portafolio terminó el trimestre en 90,2%, cayendo 160 puntos básicos de forma secuencial, presionada por los proyectos de reposicionamiento y desarrollo en curso. La compañía reconoció además 89 millones de dólares en deterioros de valor sobre activos de desarrollo que ha decidido vender, al no superar los nuevos criterios de rentabilidad exigida. En paralelo, la dirección confirmó la salida de los co-consejeros delegados fundadores Howard Schwimmer y Michael Frankel, con Laura Clark asumiendo el cargo de CEO.

El mercado industrial del sur de California —único foco geográfico de Rexford— continúa bajo presión: las rentas de mercado cayeron un 9% interanual según CBRE, y la absorción neta siguió siendo negativa en el trimestre. La compañía señaló que los alquileres dentro de su portafolio han retrocedido un 20% desde el máximo de principios de 2023, lo que comprime los diferenciales de re-arrendamiento para 2026, cuando vencen contratos firmados en el pico del mercado.

Prioridades para 2026: vender, reducir desarrollo y defender ocupación

La nueva dirección articuló un plan centrado en tres ejes: un programa de desinversiones de entre 400 y 500 millones de dólares, la venta de seis proyectos de desarrollo que ya no superan los umbrales de retorno —con un valor total de unos 135 millones de dólares y todos bajo contrato o con oferta aceptada—, y la priorización de la ocupación frente a la renta. Como ejemplo de esta última prioridad, la compañía renovó anticipadamente el contrato de su mayor inquilino, Tireco, que ocupa 1,1 millones de pies cuadrados en la propiedad Production Avenue. La renovación implica una reducción de renta del 30% respecto al contrato anterior —que estaba por encima de mercado—, a cambio de asegurar ocupación y flujo de caja durante tres años. La dirección también redujo los gastos generales y administrativos hasta el 6% de los ingresos, en línea con el promedio del sector. La guía de FFO por acción para 2026 es de 2,35 a 2,40 dólares, con un crecimiento negativo del NOI de las mismas propiedades de aproximadamente un 2% en términos de renta efectiva neta.

Turno de preguntas: arrendamiento, morosidad y el reloj del mercado

Los analistas presionaron en tres frentes. Primero, sobre la renovación de Tireco: la dirección explicó que el impacto en el NOI de las mismas propiedades es de unos 50 puntos básicos y el impacto en el FFO por acción de aproximadamente 0,015 dólares. Segundo, sobre la morosidad: tras un ejercicio 2025 con cerca de 50 puntos básicos de deuda incobrable concentrada en tres inquilinos, Rexford prevé 75 puntos básicos para 2026, con vigilancia especial sobre varios inquilinos grandes del sector logístico que afrontan dificultades por la presión sobre sus márgenes operativos. Tercero, sobre el momento de inflexión del mercado: la dirección reconoció señales mixtas —cierta estabilización en espacios de menos de 50.000 pies cuadrados y moderación en el ritmo de caída de rentas— pero se negó a anticipar un punto de giro, subrayando que la absorción neta sigue siendo negativa. Ante una pregunta directa sobre qué ocurriría si en uno o dos años la situación no mejora, Clark no ofreció un horizonte temporal concreto y reiteró el compromiso de maximizar los retornos ajustados al riesgo sin descartar ninguna opción.