Qué dijo la dirección de Regency Centers Corporation en la llamada del Q2 2026

Un trimestre sólido impulsado por ocupación récord y recuperación de gastos

Regency Centers reportó resultados del segundo trimestre de 2026 que la dirección calificó como "sobresalientes", con un crecimiento del NOI de propiedades comparables del 3,8%, impulsado principalmente por el crecimiento de la renta base. La tasa de arrendamiento de propiedades comparables alcanzó casi el 97%, un nuevo máximo histórico, mientras que la ocupación iniciada subió 20 puntos básicos en el trimestre. Los spreads de renta en efectivo superaron el 10% y los spreads GAAP rozaron el 20%. La compañía destacó que más del 80% de los nuevos contratos de locales menores incluyen escaladores anuales del 3% o más. Un factor adicional que impulsó los resultados fue la exitosa conclusión del proceso anual de conciliación de gastos, que generó mayores recuperaciones de los inquilinos.

La dirección también describió una transacción atípica relacionada con un operador de infraestructura de carga eléctrica para vehículos que decidió no abrir 11 ubicaciones dentro de la cartera. Regency cobró una comisión de terminación equivalente a cuatro años de renta y reportó avances en la reconversión de ocho de esas once ubicaciones. Esta comisión de terminación no forma parte del cálculo del NOI de propiedades comparables, según aclaró el director financiero.

Perspectivas: más inversión en desarrollo y revisión al alza de guías

Con base en la mayor visibilidad sobre la segunda mitad del año, Regency elevó su previsión de crecimiento del NOI de propiedades comparables en 40 puntos básicos en el punto medio, y ahora espera un crecimiento total del NOI en el área del 6% medio, así como un crecimiento de las ganancias operativas básicas por acción superior al 5%. La compañía también elevó su expectativa de nuevos inicios de proyectos de desarrollo y reurbanización para 2026 a cerca de 400 millones de dólares. El pipeline en proceso asciende a 680 millones de dólares con rendimientos combinados esperados del 9% y un nivel de arrendamiento del 80%. Entre los proyectos destacados figura el inicio de Berkman at Durbin Park, un desarrollo de 55 millones de dólares en Jacksonville anclado por Whole Foods y TJ Maxx. La compañía señaló que el apalancamiento se sitúa en la parte baja de su rango objetivo de 5 a 5,5 veces, y que dispone de casi plena disponibilidad en su línea de crédito renovable de 1.500 millones de dólares.

Turno de preguntas: comisiones de terminación, tasas de capitalización y concentración de inquilinos

Los analistas centraron varias preguntas en la partida de ingresos no monetarios, que la dirección revisó a la baja por la conversión de algunos contratos de base devengada a base de caja y por la menor amortización de rentas por debajo del mercado al retener inquilinos que se esperaba que salieran. El director financiero insistió en que el flujo de caja real no se ve afectado. Sobre el entorno de adquisiciones, la dirección advirtió que las tasas de capitalización para centros comerciales anclados en supermercados se están comprimiendo hasta niveles que en algunos casos comienzan con un 4%, lo que refuerza su preferencia por el desarrollo propio como vía principal de crecimiento externo. Un analista preguntó sobre la posible superposición entre Kroger y Albertsons, pero la dirección aclaró que Regency no tiene centros Albertsons en su cartera y que el impacto geográfico se limita a Columbus, Ohio, con apenas tres centros con cierta coincidencia de área de influencia. También se abordó el programa solar, que genera cerca de 35 millones de dólares anuales en ingresos auxiliares —incluyendo carga de vehículos eléctricos, acuerdos temporales y eventos de marketing— con mayor actividad en Connecticut, Massachusetts y California.