Qué dijo la dirección de Regency Centers Corporation en la llamada del Q1 2026

Un trimestre sólido sobre bases ya récord

Regency Centers arrancó 2026 con un crecimiento del NOI en propiedades comparables del 4,4% en el primer trimestre, impulsado por un crecimiento de renta base del 3,5%. La dirección subrayó que la tasa de ocupación arrendada se acerca al 97%, un avance de 10 puntos básicos frente al cuarto trimestre de 2025, y que el movimiento al alza en el primer trimestre es estacionalmente inusual, lo que atribuyen a la fortaleza de la demanda de inquilinos. Los diferenciales de re-arrendamiento en efectivo fueron robustos y los diferenciales en GAAP rozaron un máximo histórico. La compañía no modificó su guía para el año completo: crecimiento del NOI en propiedades comparables de entre el 3,5% y el 3,75%, y crecimiento del 4,5% en el punto medio tanto para las ganancias operativas básicas como para el FFO por acción según NAREIT. El NOI total crecería por encima del 6%, reflejo de las aportaciones de los proyectos de desarrollo entregados y de las adquisiciones completadas en 2025.

Lo que viene: desarrollo, deuda y capital

La dirección destacó su plataforma de desarrollo como el principal diferenciador frente a competidores. La cartera de proyectos en curso supera los 600 millones de dólares, con una tasa de retorno combinada por encima del 9% y una ocupación arrendada del 100% en algunos proyectos ya iniciados, como Ellis Village en el norte de California. La compañía espera superar los 1.000 millones de dólares en nuevos proyectos durante los próximos tres años y elevó ligeramente su guía de gasto en desarrollo para reflejar un mayor número de inicios previstos para 2025, aunque estos serán probablemente más concentrados en la segunda mitad del año. En cuanto al balance, en febrero se emitieron 450 millones de dólares en bonos no garantizados a siete años con un cupón del 4,5%, el diferencial crediticio más bajo en la historia de la compañía. El apalancamiento se sitúa en el extremo inferior del rango objetivo de 5 a 5,5 veces, y la dirección señaló que no tiene necesidad inmediata de emitir acciones ni de vender propiedades.

Las preguntas que incomodaron a los analistas

Los analistas presionaron en varios frentes. Sobre la salud de los inquilinos pequeños en un entorno de inflación y precios elevados de combustible, la dirección respondió con datos de tráfico —hasta un 3% de incremento en abril, superior al 2,3% del primer trimestre— y señaló niveles de morosidad cercanos a mínimos históricos. Una pregunta apuntó al componente de ingresos no en efectivo, que quedó por debajo de lo que cabría esperar de un prorrateo lineal de la guía anual de 51 millones de dólares; el CFO explicó que un único arrendatario fue reclasificado a base de efectivo, lo que generó una reserva contable en el trimestre, aunque aclaró que las ganancias operativas básicas no se vieron afectadas. Sobre la caída del precio de la acción el día de la publicación de resultados, Lisa Palmer respondió invocando la distinción entre una máquina de votar a corto plazo y una máquina de pesar a largo plazo, y argumentó que la combinación de calidad de cartera, plataforma de desarrollo, balance y equipo humano sitúa a la compañía consistentemente entre las primeras del sector en crecimiento del NOI por propiedades comparables. La dirección no identificó al inquilino reclasificado a efectivo ni ofreció detalles adicionales sobre las quiebras en curso entre su base de arrendatarios.