Qué dijo la dirección de Regency Centers Corporation en la llamada del Q4 2025

Un año récord para Regency Centers

Regency Centers cerró 2025 con lo que su dirección describió como uno de los años operativos más sólidos de su historia. El crecimiento del NOI de propiedades comparables alcanzó el 5,3%, impulsado principalmente por la aceleración en el inicio de rentas dentro de la cartera en proceso de arrendamiento (SNO pipeline) y por las entregas de proyectos de reurbanización. La tasa de ocupación de locales pequeños (shop space) alcanzó un nuevo máximo histórico del 94,2% al cierre del año, y los diferenciales de renta en efectivo llegaron al 12% en el cuarto trimestre, con los diferenciales en renovaciones marcando un récord del 13%. El FFO por acción según Nareit creció cerca del 8% en el año completo.

En el frente de inversiones, la compañía desplegó más de 825 millones de dólares, incluyendo más de 500 millones en adquisiciones y 300 millones en proyectos de desarrollo y reurbanización. El pipeline de desarrollo en curso se sitúa en cerca de 600 millones de dólares, con proyectos superiores al 98% arrendados al momento de su entrega.

Perspectivas para 2026: crecimiento más moderado pero sólido

Para 2026, la compañía espera un crecimiento del NOI de propiedades comparables de entre el 3,25% y el 3,75%, impulsado por los diferenciales de renta, los escalonados anuales de renta y las entregas del programa de desarrollo. La dirección advirtió que el primer trimestre debería superar ese rango anual por factores estacionales en recuperación de gastos, mientras que el segundo trimestre quedaría por debajo debido a una base de comparación desfavorable relacionada con la conciliación anual de CAM. La compañía también anticipa un impacto de entre 100 y 150 puntos básicos en ganancias por refinanciamiento de deuda, sin el cual el punto medio de la guía estaría en el rango del 5% al 6%. Regency espera iniciar proyectos de desarrollo por cerca de 1.000 millones de dólares en los próximos tres años, con aproximadamente el 75% correspondiente a desarrollos desde cero (ground-up), con rendimientos superiores al 7%.

Turno de preguntas: Amazon Fresh, aranceles y límites del crecimiento

Los analistas preguntaron sobre el cierre de todas las tiendas Amazon Fresh, cuatro de las cuales están en propiedades de Regency. La dirección confirmó que los cuatro locales cerraron, pero subrayó que Amazon sigue siendo propietaria de Whole Foods y que se espera una expansión de esa cadena. Alan Roth señaló que el interés de otros operadores fue inmediato tras el anuncio y que los contratos de arrendamiento con Amazon aún tienen término significativo pendiente, por lo que la compañía tomará decisiones con calma. Sobre aranceles, Roth indicó que el impacto percibido en la cartera es mínimo, dado el carácter esencial de los inquilinos y su capacidad de adaptación. Ante una pregunta sobre si el entorno favorable podría acelerar el desarrollo en el sector en general, Nick Wibbenmeyer reconoció que sí, pero con una salvedad: el volumen adicional seguirá siendo pequeño en relación con la oferta existente. Finalmente, sobre la posibilidad de superar el techo de la guía de NOI, el director financiero Mike Mas indicó que el mayor margen de sorpresa positiva vendría de adquisiciones no contempladas en la guía, ya que el margen de mejora por ocupación es más limitado que en años anteriores.