Qué dijo la dirección de Regency Centers Corporation en la llamada del Q3 2025

Un trimestre sin sorpresas negativas: ocupación récord y deuda baja

Regency Centers cerró el tercer trimestre de 2025 con un crecimiento del NOI en propiedades comparables cercano al 5%, impulsado principalmente por la renta base, que avanzó un 4,7%. La dirección atribuyó el resultado a la conversión acelerada de su cartera de contratos firmados pero no comenzados (SNO pipeline) en ingresos reales, a tasas de morosidad históricamente bajas y a resultados favorables en los procesos de quiebra de inquilinos. La tasa de ocupación comprometida del portafolio comparable se sitúa en el 94,4%, con 8 anclas que comenzaron a pagar renta durante el trimestre, entre ellas un nuevo Target en Connecticut, un Publix en Atlanta y un Nordstrom Rack en el sur de Florida. Los márgenes de renta en efectivo al renovar o firmar contratos alcanzaron el 13% y los márgenes GAAP rozaron niveles récord del 23%. La compañía elevó su dividendo en más del 7%.

En el frente del capital, Regency desplegó más de 750 millones de dólares durante el año, incluyendo la adquisición de una cartera de cinco propiedades en el sur del condado de Orange (California) por 350 millones de dólares mediante unidades OP, y la compra de la participación de socios en tres centros anclados en supermercados en Houston y Nueva Jersey. En desarrollo, se iniciaron más de 170 millones de dólares en proyectos durante el trimestre: un centro anclado por Sprouts en el Área de la Bahía (San Francisco) y un centro de 240,000 pies cuadrados anclado por Publix en Jacksonville. La compañía espera cerrar 2025 con aproximadamente 800 millones de dólares en proyectos iniciados en los últimos tres años.

Lo que viene: moderación calculada en 2026

De cara a 2026, la compañía espera un crecimiento del NOI en propiedades comparables en el rango del 3% medio, frente al 5,25%–5,5% proyectado para 2025. La dirección explicó que la desaceleración refleja principalmente la absorción ya ejecutada del SNO pipeline —descrita como la mayor de la historia de la empresa— y un efecto base elevado, no un deterioro del entorno. La compañía espera que el crecimiento del NOI total alcance el 6% medio gracias a unos 10 millones de dólares de NOI incremental procedentes de proyectos de desarrollo en proceso. Para el FFO de Nareit, la expectativa es un crecimiento en el 4% medio, con un impacto negativo de entre 100 y 150 puntos básicos por la refinanciación de deuda vigente y prevista para 2026. La morosidad en 2026 se prevé similar a los niveles bajos de 2025. La guía detallada se publicará junto con los resultados del cuarto trimestre en febrero.

Preguntas de analistas: cap rates, JVs y el salto a desarrollos propios

Varios analistas indagaron sobre la sostenibilidad del crecimiento. Ante la pregunta sobre la transición del 5% al 3% en NOI comparable, el director financiero Mike Mas señaló que lograr un 3% medio tras un año récord sobre una base tan elevada es «bastante bueno». En cuanto al mercado de adquisiciones, Nick Wibbenmeyer reconoció que las tasas de capitalización para activos de calidad han caído por debajo del 5,5%, frente al rango de 5,5%–6% mencionado un trimestre antes, lo que refleja un aumento del capital fluyendo hacia el sector. La dirección fue directa al admitir que el entorno de compras se ha encarecido, aunque subrayó que el programa de desarrollo propio reduce la dependencia de adquisiciones externas. Sobre las participaciones en joint ventures —Regency mantiene más de 100 activos en esas estructuras—, la dirección confirmó que mantiene conversaciones continuas con socios para adquirir sus participaciones cuando se alineen las condiciones, sin ofrecer un calendario concreto. Ante la pregunta de por qué comunicar perspectivas de 2026 tan pronto, Mas rechazó cualquier lectura de alarma: «Es una práctica que hemos seguido durante un par de años; nada más que eso».