Qué dijo la dirección de Postal Realty Trust, Inc. en la llamada del Q1 2026

Un trimestre de transición con señales de aceleración

Postal Realty Trust reportó un AFFO por acción de 0,33 dólares en el primer trimestre de 2026, un centavo por encima del mismo período del año anterior. La dirección subrayó que la comparación es favorable si se considera que el trimestre de 2025 incluyó ingresos extraordinarios por pagos en período de prórroga y reembolsos de impuestos sobre la propiedad por un total de 0,02 dólares por acción, beneficios que prácticamente no se repitieron en 2026. La compañía cerró el trimestre con un apalancamiento de 5,2 veces deuda neta sobre EBITDA ajustado anualizado pro forma, dentro del objetivo actualizado de menos de 6 veces. La cartera permanece ocupada al 99,8% y el único inquilino relevante, el Servicio Postal de los Estados Unidos (USPS), continúa pagando el 100% de la renta contractual.

Lo que viene: guía elevada y visibilidad hasta 2027

La compañía elevó su guía de AFFO por acción para el año completo en un centavo, hasta un rango de 1,40 a 1,42 dólares, lo que representa un crecimiento del 6,8% en el punto medio. También aumentó su guía de adquisiciones en 15 millones de dólares, hasta un rango de 130 a 140 millones de dólares para 2026, respaldada por una liquidez de aproximadamente 250 millones de dólares al cierre del trimestre. Más allá de 2026, la dirección anticipó un crecimiento de ingresos en tiendas comparables en efectivo de aproximadamente 6,5% para 2027, unos 30 puntos básicos superior a lo esperado para 2026, impulsado por escaladores anuales de renta —que para 2027 cubrirán aproximadamente el 53% de los ingresos por alquiler— y por la revalorización a precios de mercado de contratos que vencen. La compañía espera refinanciar sus saldos a tasa variable con colocaciones privadas o préstamos a plazo fijo a largo plazo en los próximos meses, con un costo estimado de entre 5,5% y 5,7% de cupón.

Turno de preguntas: adquisiciones, Amazon y estructura de arrendamiento

Los analistas indagaron sobre tres frentes principales. En materia de adquisiciones, se preguntó si la mejora del costo de capital obligaría a aceptar tasas de capitalización más bajas. La dirección reconoció que las tasas podrían ceder ligeramente al incluir propiedades y carteras más grandes que antes no eran accesibles, pero insistió en que toda operación debe ser acretiva desde el primer día. Sobre Amazon, Jeremy Garber confirmó que el contrato de cinco años con USPS —que vencía en octubre de 2026— fue renovado y que Amazon mantendrá la mayor parte de su capacidad con el Servicio Postal, aunque aclaró que el desenlace de esa negociación no afecta directamente al negocio de Postal Realty. En cuanto a la estructura de los contratos, un analista preguntó por qué no se avanza hacia un modelo de arrendamiento totalmente neto con traspaso íntegro de gastos; la dirección respondió que la estructura modificada de doble neto actual —donde la compañía asume principalmente techo, estructura y seguro— funciona bien para ambas partes y es probable que se mantenga.