Qué dijo la dirección de Postal Realty Trust, Inc. en la llamada del Q3 2025

Tercer trimestre sólido y revisión al alza de la guía

Postal Realty Trust reportó un AFFO de 0,33 dólares por acción diluida en el tercer trimestre de 2025, lo que representa un crecimiento del 10 % frente al mismo período del año anterior. La compañía elevó su guía de AFFO para todo 2025 a un rango de entre 1,30 y 1,32 dólares por acción, equivalente a un crecimiento del 13 % en el punto medio. Según la dirección, el desempeño superó las expectativas gracias a dos factores: los gastos operativos resultaron menores de lo previsto —principalmente por el calendario y el alcance de proyectos de reparación y mantenimiento— y los ingresos por arrendamiento se aceleraron debido a una ejecución de contratos más rápida de lo esperado con el Servicio Postal de Estados Unidos (USPS). La compañía también actualizó su guía de NOI en efectivo en base comparable a un rango de 8,5 % a 9,5 %, por encima del intervalo previo de 7 % a 9 %. El ratio de apalancamiento neto sobre EBITDA ajustado anualizado se situó en 5,2 veces al cierre del trimestre.

En el trimestre se completaron adquisiciones por 42,3 millones de dólares a una tasa de capitalización media ponderada en efectivo del 7,7 %, que incluyeron 47 propiedades y sumaron aproximadamente 160.000 pies cuadrados netos. Un activo destacado fue la compra de una propiedad flex en Newtonville, Massachusetts —suburbio acomodado al oeste de Boston— por 23,5 millones de dólares, con una tasa de capitalización inicial del 7,6 % que la compañía espera llegue al 8,3 % en tres años. El volumen acumulado de adquisiciones hasta el 17 de octubre superó los 100 millones de dólares, y la guía anual se fijó en 110 millones o más.

Perspectivas y estructura de arrendamientos

La dirección informó que las rentas de todos los contratos con vencimiento en 2025 y 2026 ya han sido acordadas con el USPS, y que las negociaciones de los vencimientos de 2027 están en curso. Los nuevos contratos incluyen escaladores anuales del 3 % y plazos de diez años. Al 17 de octubre, el 53 % de la renta del portafolio estaba sujeta a escaladores anuales y el 38 % correspondía a arrendamientos con plazo de diez años. La compañía señaló que los pagos únicos de recuperación de rentas atrasadas —que surgían al adquirir propiedades en situación de prórroga— deberían reducirse en frecuencia e importe a partir de 2026. Para el cuarto trimestre, la dirección anticipó un gasto adicional de 0,02 dólares por acción en reparación y mantenimiento frente al ritmo trimestral previo, aunque aclaró que no espera que ese nivel de gasto se extienda a 2026. La junta directiva aprobó un dividendo trimestral de 0,2425 dólares por acción, un 1 % más que en el tercer trimestre de 2024, con una tasa de distribución sobre AFFO de aproximadamente el 73 %.

Turno de preguntas: cap rates, márgenes y competencia

Los analistas indagaron sobre la evolución de las tasas de capitalización de cara a 2026. El consejero delegado Andrew Spodek reconoció que el mercado no se mueve en paralelo con el bono del Tesoro a diez años y que los vendedores aún no han ajustado del todo sus expectativas de precio pese al movimiento de los tipos. Spodek indicó que sigue buscando adquisiciones al 7,5 % o más, aunque admitió que la guía podría revisarse a medida que avance el año. El nuevo CFO Steve Bakke subrayó que, a diferencia de muchos de sus pares en el segmento de arrendamiento neto, el modelo de negocio de Postal Realty no depende de las adquisiciones externas para crecer, dado que el 34 % de los contratos vencerán en los próximos años y representan una fuente relevante de crecimiento orgánico. Ante una pregunta sobre la cuantificación de los aumentos de renta al vencimiento de contratos, la dirección declinó detallar las marcas al mercado por tratarse de un arrendatario único, y remitió a los inversores a los datos de NOI en base comparable como indicador más representativo. En cuanto a la competencia, Spodek señaló que existen otros compradores en el segmento pero que Postal Realty es el mayor propietario con aproximadamente el 8 % del mercado, considerado altamente fragmentado.