Qué dijo la dirección de Prologis, Inc. en la llamada del Q2 2026

Trimestre récord en contratación y mejora del guidance

Prologis cerró el segundo trimestre de 2026 con un resultado que la propia dirección calificó de excepcional. La compañía firmó 67 millones de pies cuadrados de arrendamientos, su cuarto récord en los últimos siete trimestres, y reportó un Core FFO de 1,60 dólares por acción sin ingresos por promote —por encima de sus propias expectativas. La ocupación al cierre del trimestre fue del 95,5%, una mejora de 20 puntos básicos frente al trimestre anterior. El cambio de renta en renovaciones superó el 36% en términos netos efectivos, lo que generó 60 millones de dólares adicionales de NOI. El mark-to-market de la cartera se mantuvo estable en el 17% neto efectivo, lo que la compañía describe como una reserva de NOI de casi 800 millones de dólares disponibles sin necesidad de crecimiento adicional de rentas de mercado.

En el frente operativo, el CFO Tim Arndt destacó que la absorción neta en Estados Unidos alcanzó 66 millones de pies cuadrados en el trimestre, el nivel más alto desde 2022, con la vacancia descendiendo al 7,2% y las rentas de mercado creciendo aproximadamente 70 puntos básicos en términos trimestrales. En Europa, el mercado lleva unos 12 meses de recuperación, con vacancia en el 5,2% y rentas que han subido 160 puntos básicos desde su mínimo del año pasado. La compañía inició 1.600 millones de dólares en nuevos proyectos durante el trimestre, incluyendo unos 800 millones en logística en mercados como San Francisco, Vancouver, Reino Unido, Milán, Berlín y Chennai.

Centros de datos, energía y lo que viene

Prologis elevó su guidance para el conjunto del año en prácticamente todas las métricas relevantes. La compañía espera que el FFO por acción se sitúe entre 6,22 y 6,30 dólares, lo que supone una mejora de 100 puntos básicos en el punto medio respecto a la guía anterior. Los inicios de desarrollo en logística y centros de datos se revisan al alza hasta un rango de 5.500 a 6.500 millones de dólares; la compañía ya superó su guía anual de centros de datos en la primera mitad del año, con 2.100 millones de dólares iniciados. En el trimestre arrancó un campus de centros de datos de 260 MW para un cliente específico, con una inversión prevista de unos 800 millones de dólares. Asimismo, completó la venta de terreno energizado de 100 MW con un margen del 82%.

El pipeline de energía se expandió a aproximadamente 5,8 GW —más del doble en dos años—, lo que representa entre 17.000 millones y 87.000 millones de dólares en potencial de inversión según el grado de desarrollo (desde powered shell hasta turnkey). La compañía espera que el 85% de ese pipeline pueda traducirse en inicios de obra antes de 2030, y ve una oportunidad de más de 10 GW en los próximos diez años. En cuanto a la posible oferta sobre SEGRO —el operador logístico cotizado en el Reino Unido—, la dirección no respondió preguntas al respecto por razones regulatorias, aunque el CEO Dan Letter señaló que la propuesta presentada ofrece una prima significativa sobre el precio de cotización y valora el negocio por encima de su NTA declarado.

Turno de preguntas: lo que presionaron los analistas

Los analistas centraron buena parte de sus preguntas en tres áreas: la velocidad y solidez de la recuperación del mercado logístico, la capitalización del negocio de centros de datos, y la exposición a mercados específicos. En cuanto al mercado logístico, la dirección fue preguntada sobre si la demanda récord responde a demanda embalsada o a nuevos clientes; la respuesta fue que ambos factores están activos, con el comercio electrónico, la fabricación avanzada y la reconfiguración de cadenas de suministro como principales motores, y con sectores como vivienda y automóviles aún por recuperarse.

Sobre los centros de datos, varios analistas presionaron para obtener precisión sobre la mezcla entre powered shell y turnkey, así como sobre la estructura de capitalización (fondos, joint ventures o balance propio). Tim Arndt reconoció que ninguna estructura única optimiza todas las oportunidades dado su tamaño y variedad, y que la compañía ha establecido marcos con distintos socios de capital para actuar según el caso. Por el momento, la mayor parte del valor se crea en el propio balance. Finalmente, un analista preguntó específicamente por el promote de 83 millones de dólares del trimestre: Arndt confirmó que provino principalmente del vehículo FIBRA de México, que ha superado consistentemente al mercado. Este es un ángulo relevante para inversores en mercados hispanos: el vehículo mexicano de Prologis sigue siendo un generador recurrente de promotes, lo que refleja el sólido desempeño de sus activos logísticos en México. Sobre el mercado de California del Sur, la dirección indicó que sigue en recuperación temprana, con absorción neta de 9 millones de pies cuadrados en el trimestre y vacancia ya por debajo del 7%, confirmando el patrón que habían anticipado con dos o tres trimestres de retraso respecto al resto de Estados Unidos.