Qué dijo la dirección de Prologis, Inc. en la llamada del Q1 2026

Un trimestre récord en arrendamiento y aceleración en centros de datos

Prologis arrancó 2026 con cifras que superaron sus propias expectativas. La compañía firmó 64 millones de pies cuadrados de arrendamientos —un récord histórico— y cerró el trimestre con una ocupación del 95,3%, por encima de lo previsto. El FFO central fue de 1,50 dólares por acción (1,52 dólares excluyendo gastos de promote), también por encima de las previsiones. El crecimiento del NOI en propiedades comparables fue del 6,1% en términos de renta neta efectiva y del 8,8% en efectivo. La dirección atribuyó parte del resultado favorable a un nivel de impagos inusualmente bajo durante el período. El cambio de renta neta efectiva se situó en el 32%, más moderado por el peso de propiedades en la región Oeste de Estados Unidos, donde las condiciones son más blandas; la empresa espera que el dato anual se acerque al 40%.

En capital, Prologis inició 2.100 millones de dólares en nuevos desarrollos: 850 millones en logística y 1.300 millones en dos proyectos de centros de datos, ambos pre-arrendados a largo plazo con empresas tecnológicas de grado de inversión. La compañía también captó 5.500 millones de dólares en financiación nueva a un tipo medio ponderado del 3,75%, incluyendo la renovación de una línea de crédito con un diferencial de apenas 63 puntos básicos, el más bajo del sector REIT según la propia empresa.

Lo que viene: centros de datos, capital estratégico y mercados en recuperación

La dirección elevó sus previsiones para el conjunto del año. La compañía espera que los inicios de desarrollo totales, en términos propios y gestionados, alcancen entre 4.500 y 5.500 millones de dólares, con aproximadamente el 40% destinado a centros de datos en formato build-to-suit. La ocupación media prevista sube a un rango del 95% y la empresa espera que el crecimiento del NOI en efectivo se sitúe entre el 6,25% y el 7%. El FFO central excluyendo promote se espera en una horquilla de 6,12 a 6,28 dólares por acción, un incremento del 80 puntos básicos respecto al punto medio anterior.

En materia de capital estratégico, Prologis anunció una empresa conjunta de 1.600 millones con GIC para desarrollos build-to-suit en Estados Unidos, y otra de 1.200 millones con La Caisse para una estrategia paneuropea de desarrollo y adquisición. También lanzó un nuevo vehículo de adquisición en Japón. En total, la empresa ha captado más de 2.600 millones de dólares en capital de terceros en los últimos dos trimestres. Para los mercados hispanos, Chris Caton destacó que São Paulo y Ciudad de México se encuentran entre las geografías con mayor crecimiento de rentas de mercado a nivel mundial.

Sobre el telón de fondo geopolítico —el conflicto en Oriente Próximo—, la dirección señaló que siete semanas después del inicio del conflicto la mayoría de sus clientes mantienen sin cambios sus planes de negocio para 2026, aunque advirtió que la incertidumbre podría ralentizar la toma de decisiones.

El turno de preguntas: márgenes en centros de datos, concesiones y Southern California

Los analistas concentraron sus preguntas en tres frentes. El primero fue la rentabilidad de los centros de datos: la dirección aclaró que los márgenes de desarrollo en ese segmento se sitúan entre el 25% y el 50%, sin comparación implícita con logística, y que la posibilidad de adelantar la compra de equipos con largo plazo de entrega supone una ventaja competitiva real en un mercado con cuellos de botella en la cadena de suministro. El segundo fue el estado del mercado de Southern California: Caton y Letter reconocieron que es uno de los mercados más rezagados junto a Seattle, aunque subrayaron la dificultad estructural de construir nueva oferta en una economía de dos billones de dólares con 24 millones de consumidores. La dirección espera que ese mercado siga al conjunto del mercado con un desfase de dos a tres trimestres. El tercero fue la evolución de las concesiones: Tim Arndt reconoció que la renta gratuita sigue algo elevada, influida por el peso del Oeste, y espera que se normalice hasta representar alrededor del 3% del valor del arrendamiento conforme la ocupación mejore. Una pregunta sobre el vehículo de capital específico para centros de datos no obtuvo una respuesta concreta; la dirección indicó que mantiene conversaciones con inversores globales y que está evaluando distintas opciones sin fijar plazos.