Qué dijo la dirección de Prologis, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un cuarto trimestre sólido que cierra un año de resiliencia

Prologis cerró el cuarto trimestre de 2025 con resultados que la compañía calificó de sólidos, alcanzando el extremo superior de su propia guía inaugural de FFO. El FFO base por acción fue de 1,46 dólares excluyendo gastos netos de promoción. La ocupación media del portafolio gestionado se situó en el 95,3% durante el trimestre y cerró el periodo en el 95,8%. La compañía firmó 57 millones de pies cuadrados de arrendamientos en el trimestre, con una tasa de retención del 78%. El cambio neto efectivo de rentas alcanzó el 44% en el trimestre y superó el 50% en el año completo. El crecimiento del NOI en tiendas comparables fue del 4,7% en base neta efectiva y del 5,7% en base caja, ambos por encima del punto medio de la guía. En mercados internacionales relevantes para lectores hispanos, la dirección destacó que México y Brasil mantienen tendencias de consumo robustas con alta ocupación y crecimiento sostenido de rentas, mientras que el CREIT —el nuevo REIT cotizado de Prologis en la Bolsa de Shenzhen— amplía su acceso al mercado chino de logística.

Lo que viene: centros de datos, capital estratégico y logística

La compañía espera que la ocupación media en 2026 se sitúe entre el 94,75% y el 95,75%, con una caída estacional prevista en el primer trimestre seguida de una recuperación progresiva. La dirección estima que el crecimiento del NOI en tiendas comparables oscilará entre el 4,25% y el 5,25% en base neta efectiva. Para los nuevos proyectos de desarrollo, Prologis proyecta inicios por entre 4.000 y 5.000 millones de dólares en base propia y gestionada, con aproximadamente el 40% correspondiente a centros de datos. En logística, la compañía espera que alrededor de dos tercios de los nuevos proyectos se ubiquen en Estados Unidos, con presencia relevante en São Paulo y Ciudad de México —no en los mercados fronterizos— y en el norte de Europa. El FFO base por acción, excluyendo gastos de promoción, se prevé entre 6,05 y 6,25 dólares para el conjunto del año. La compañía también anticipa lanzar nuevos vehículos de capital estratégico, incluido uno potencialmente enfocado en centros de datos, aunque la dirección señaló que aún está evaluando la estructura de capital más adecuada.

Turno de preguntas: datos, ocupación y lo que la dirección no concretó

Los analistas centraron sus preguntas en el negocio de centros de datos y en la credibilidad de la recuperación de ocupación. Sobre los primeros, la dirección reveló que 1,2 gigavatios están actualmente en cartas de intención o en fase avanzada de negociación de arrendamiento, y que la cartera total de acceso a energía asciende a 5,7 gigavatios distribuidos entre mercados de primer y segundo nivel en Estados Unidos y Europa. La dirección prefirió no desglosar el número exacto de proyectos ni comprometerse con fechas precisas de inicio, argumentando que el formato —edificio preparado para energía o llave en mano— puede cambiar incluso en fases avanzadas de construcción. En cuanto a la recuperación de ocupación, varios analistas presionaron sobre la visibilidad del rebote previsto tras el descenso esperado en el primer trimestre; la dirección respondió señalando que la absorción neta en el cuarto trimestre superó las entregas por primera vez desde 2022, y que Chris Caton proyecta una absorción de casi 200 millones de pies cuadrados en 2026 frente a 155 millones el año anterior. Sobre la guía de FFO, cuyo rango es más amplio que en años anteriores, el director financiero lo atribuyó a una cuestión matemática derivada del mayor tamaño absoluto del denominador. La pregunta sobre la contribución solar tampoco obtuvo cifras concretas: la dirección reconoció que el impacto en el NOI es aún marginal frente a los 6.700 millones de dólares del negocio de arrendamiento.