Qué dijo la dirección de Prologis, Inc. en la llamada del Q3 2025

Trimestre sólido, con récord de arrendamiento y mejora de ocupación

Prologis cerró el tercer trimestre de 2025 con lo que la dirección calificó como su mejor período de arrendamiento registrado: 62 millones de pies cuadrados firmados. La ocupación del portafolio subió 20 puntos básicos hasta el 95,3 %, y el cambio de renta en términos netos efectivos alcanzó el 49 %, reflejando el amplio margen que aún existe entre las rentas en vigor y las de mercado. El FFO básico por acción, excluyendo gastos de promoción neta, fue de 1,50 dólares, por encima de la previsión interna. El crecimiento del NOI en la misma cartera fue del 3,9 % en términos netos efectivos y del 5,2 % en efectivo. La dirección destacó que América Latina —Brasil y México en particular— y Europa siguen siendo los segmentos de mayor crecimiento del portafolio global, mientras que Japón mantiene una ocupación excepcional pese a la mayor oferta local.

Lo que viene: inflexión del mercado y apuesta decidida por centros de datos

La compañía espera que la vacancia de mercado en Estados Unidos, situada en el 7,5 %, haya tocado techo, y anticipa una absorción neta de aproximadamente 125 millones de pies cuadrados para el conjunto del año. Para 2026, la dirección prevé que las entregas desciendan a medida que se agote el inventario en construcción —un 75 % por debajo del pico y un 25 % por debajo de los niveles previos a la pandemia—. En cuanto a rentas de mercado, la dirección no ofrece un año concreto para el repunte, aunque Hamid Moghadam afirmó que el nivel de equilibrio a largo plazo se sitúa aproximadamente un 20–25 % por encima de las rentas de mercado actuales. En el negocio de centros de datos, Prologis cuenta ya con 5,2 gigavatios de capacidad asegurada o en etapa avanzada, equivalente a unos 15.000 millones de dólares de inversión en formato de estructura electrificada, y hasta cuatro veces más en formato llave en mano. La compañía ha iniciado la exploración de estrategias adicionales de capitalización para este negocio, sin precisar todavía la estructura concreta.

Preguntas de analistas: centros de datos, rentas y perfil crediticio

El turno de preguntas estuvo dominado por tres temas. Primero, los analistas presionaron para entender el ritmo posible de inversión en centros de datos y la estructura de tenencia a largo plazo. La dirección respondió que el límite no será el capital sino el acceso a potencia eléctrica, y que el balance actual puede absorber cómodamente más de 3.000 millones de dólares en arranques. Segundo, varios analistas indagaron sobre el perfil del cambio de renta y si la estrategia ha sido priorizar ocupación frente a precio. Tim Arndt aclaró que el calendario de vencimientos de los próximos cinco años garantiza crecimientos de renta positivos en los cuarenta puntos porcentuales para el próximo año, incluso sin recuperación adicional de las rentas de mercado. Tercero, ante la pregunta sobre riesgo crediticio en el portafolio, Arndt señaló que la morosidad se sitúa en torno a 40 puntos básicos sobre ingresos, por encima de lo inicialmente previsto pero muy por debajo de crisis anteriores, y atribuyó la mejora relativa a una selección de clientes más rigurosa durante el ciclo reciente. La dirección esquivó ofrecer una cifra de crecimiento del FFO para 2026, aunque Arndt indicó que el punto de partida es similar al de hace un año respecto a 2025, con dos vientos en contra reconocidos: el coste de la deuda en refinanciaciones y el menor volumen de proyectos en fase de estabilización tras el año más bajo de arranques desde la fusión.