Qué dijo la dirección de Alpine Income Property Trust, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre de crecimiento moderado impulsado por préstamos e inversiones en propiedades

Alpine Income Property Trust (PINE) cerró el tercer trimestre de 2025 con un AFFO por acción de 0,46 dólares, un crecimiento del 4,5% frente al mismo período del año anterior. Los ingresos totales ascendieron a 14,6 millones de dólares, de los cuales 12,1 millones procedieron de arrendamientos y 2,3 millones de la cartera de préstamos. La compañía adquirió dos propiedades en régimen de arrendamiento de suelo a Lowe's por 21,1 millones de dólares a una tasa de capitalización inicial del 6%, convirtiendo a Lowe's en el inquilino más relevante por renta base anualizada, por delante de DICK'S Sporting Goods. Al cierre del trimestre, el portafolio comprendía 128 propiedades en 34 estados con una ocupación del 99,4% y el 48% de la renta base derivada de inquilinos con calificación de grado de inversión. La compañía registró también un cargo por deterioro de 1,9 millones de dólares vinculado a una tienda Walgreens actualmente bajo contrato de venta.

En el frente de préstamos, durante el trimestre se originaron compromisos por 28,6 millones de dólares a un rendimiento inicial ponderado del 10,6%. Tras el cierre del trimestre, la actividad continuó con tres nuevos préstamos, entre ellos uno respaldado por un desarrollo residencial de lujo en el área metropolitana de Austin, Texas, por el que se han desembolsado 14,1 millones de dólares en la primera fase, con un compromiso total de hasta 61,3 millones entre ambas fases. El préstamo devenga inicialmente un interés del 17%, incluido el 4% en especie, con reducción escalonada a partir del séptimo mes. La cartera de préstamos asciende actualmente a aproximadamente 94 millones de dólares a una tasa ponderada del 11,5%.

Perspectivas: guía elevada y reciclaje de capital

Como resultado de la actividad inversora reciente, la compañía elevó su previsión de FFO y AFFO para el conjunto de 2025 a un rango de 1,82 a 1,85 dólares por acción diluida, frente al rango anterior de 1,74 a 1,77 dólares. La dirección indicó que el financiamiento de los nuevos compromisos provendrá de ventas de activos, vencimientos de préstamos existentes previstos para 2026, la posible venta de tramos senior de uno o más préstamos y la capacidad disponible en la línea de crédito revolvente —que podría ampliarse hasta más de 90 millones de dólares con los compromisos bancarios en vigor. El presidente ejecutivo señaló que los préstamos se han convertido en un componente permanente de la estrategia de inversión, dado que los patrocinadores valoran la rapidez y flexibilidad de Pine frente a la banca tradicional. En cuanto a las desinversiones, la compañía continuará reduciendo su exposición a Walgreens —aún conserva ocho locales— y a operadores de menor calidad crediticia como dollar stores, con el objetivo de elevar la proporción de inquilinos de grado de inversión.

Turno de preguntas: dudas sobre apalancamiento, concentración en préstamos y calidad crediticia

Los analistas centraron sus preguntas en tres focos de incertidumbre. Primero, el apalancamiento: el ratio deuda neta/EBITDA ajustado pro forma cerró el trimestre en 7,7 veces, y un analista de Janney preguntó expresamente hasta dónde podría llegar en el cuarto trimestre dado el volumen de compromisos pendientes de desembolso. Philip Mays aclaró que entre 50 y 60 millones de dólares de los compromisos en préstamos no llegarán a desembolsarse antes de fin de año, lo que limita el incremento real del apalancamiento. Segundo, la creciente concentración en préstamos: varios analistas cuestionaron si Pine estaba convirtiéndose en un vehículo híbrido de préstamos y arrendamientos netos. La dirección reconoció que la cartera de préstamos ha dejado de ser oportunista para volverse estructural, aunque reafirmó su enfoque principal en el arrendamiento neto minorista. Tercero, la calidad crediticia: un analista señaló que el porcentaje de inquilinos con calificación crediticia —no solo de grado de inversión— cayó del 81% al 66% entre trimestres. Mays atribuyó el descenso a que operadores como Walgreens y At Home perdieron su calificación por completo, sin que ello implicara una nueva rebaja de grado de inversión. La dirección no ofreció cifras concretas sobre el rendimiento que obtendría al retener el tramo junior del préstamo de Austin una vez vendido el tramo senior.