Qué dijo la dirección de Phillips Edison & Co. en la llamada del Q2 2026

Un trimestre de récords operativos y guía al alza

Phillips Edison & Company (PECO) cerró el segundo trimestre de 2026 con crecimientos del 8,1% en el FFO por acción según Nareit y del 7,8% en el FFO básico por acción, mientras que el NOI de centros comparables avanzó un 3,8%. La compañía alcanzó niveles históricos en varios indicadores de arrendamiento: la ocupación de espacios pequeños subió a un récord de 95,5%, la ocupación económica en línea también marcó un máximo histórico del 94,8% y el ingreso base anual por pie cuadrado cerró en un nivel sin precedentes. El índice de morosidad se situó en apenas 70 puntos básicos de los ingresos, por debajo de lo esperado, lo que llevó a la dirección a rebajar su estimación para el conjunto del año. La agencia Moody's revisó al alza la perspectiva crediticia de la empresa a positiva, reconociendo la solidez de su balance.

El tráfico en los centros creció un 2% interanual en junio y un 2% en lo que va de año, señal que la dirección destacó como evidencia de la resiliencia del consumidor en destinos de necesidad básica. Los diferenciales de renta reflejan un entorno de arrendamiento excepcionalmente activo: los contratos nuevos comparables mostraron un diferencial del 33,7% y las renovaciones del 21,2%, con incrementos contractuales anuales en renovaciones que alcanzaron un récord del 3,1%. La tasa de retención de inquilinos se mantuvo en el 90%.

Perspectivas y crecimiento de adquisiciones

Tras la solidez del primer semestre, PECO elevó su guía de adquisiciones brutas para 2026 a un rango de 500 a 600 millones de dólares, un incremento de 100 millones respecto a la guía anterior. La compañía espera que el FFO por acción según Nareit crezca un 6,3% sobre 2025 en el punto medio, y el FFO básico por acción un 6,2%. La guía de NOI en centros comparables se actualizó al 3,7% en el punto medio, dentro de la franja alta del objetivo a largo plazo de 3% a 4%. Las disposiciones se mantienen en el rango de 100 a 200 millones de dólares. La dirección subrayó que la guía no contempla emisiones adicionales de acciones a partir de ahora y que la deuda neta sobre EBITDA ajustado anualizado se situó en 5,0 veces en base al último trimestre. La compañía señaló que tiene más de 225 millones de dólares en activos adjudicados o bajo contrato para el segundo semestre, y que ve un 30% más de oportunidades que el año pasado. Jeff Edison indicó que los bloques de construcción para 2027 son cada vez más visibles, aunque reservó los detalles de la guía formal para el encuentro de diciembre.

Turno de preguntas: lo que presionaron los analistas

Los analistas cuestionaron por qué el aumento de la guía de FFO fue modesto —solo un centavo por acción— pese a las múltiples mejoras operativas. John Caulfield explicó que las disposiciones aceleradas generan una brecha temporal de flujo de caja frente a las nuevas adquisiciones, pero que esto posiciona mejor a la empresa para 2027. También se preguntó por un ingreso no recurrente de aproximadamente un millón de dólares vinculado a un terreno no operativo, que Caulfield confirmó como no repetible. Se debatió la dinámica del mercado de adquisiciones: PECO compró a un diferencial de capitalización promedio del 6,7% en el primer semestre y espera cerrar el segundo semestre en torno al 6,5%, con retornos no apalancados entre el 9% y el 11%. Ante la pregunta sobre el impacto del anuncio de resultados de Albertsons —que recortó sus perspectivas y mencionó un consumidor más cauteloso—, Edison admitió que los grandes supermercados están invirtiendo en precio ante señales de debilidad del consumidor, aunque precisó que el tráfico en los centros de PECO no refleja ese deterioro por el momento. La adquisición de Giant Eagle por parte de Kroger, inquilino clave para PECO en 10 centros, fue calificada por Edison como una señal positiva de la apuesta del sector por el comercio físico.