Qué dijo la dirección de Phillips Edison & Co. en la llamada del Q1 2026

Un trimestre sólido respaldado por la demanda de arrendamiento

Phillips Edison & Company (PECO) reportó para el primer trimestre de 2026 un crecimiento del FFO por acción según NAREIT del 4,7% y del FFO básico del 6,2%, junto con un aumento del 3,5% en el NOI de centros comparables. La compañía atribuyó estos resultados al comportamiento consistente de su cartera de centros comerciales anclados en supermercados y orientados a bienes y servicios de primera necesidad. La ocupación arrendada del portafolio se mantuvo en el 97,1%, con diferenciales de renta comparables en renovaciones del 21,2% y en contratos nuevos del 36,2%. La deuda incobrable fue de aproximadamente 60 puntos básicos de los ingresos, por debajo de lo esperado. A raíz de estos resultados, la dirección elevó la guía para el año completo 2026.

Lo que viene: adquisiciones, desarrollo y capital eficiente

La compañía espera que el crecimiento del FFO por acción se sitúe en la franja media-alta de un solo dígito para 2026, consistente con sus objetivos a largo plazo. La actividad de adquisiciones acumulada hasta la fecha de la llamada ascendía a 185 millones de dólares —cinco centros anclados en supermercados, tres centros de comercio cotidiano y suelo para desarrollo futuro—, y la compañía espera cerrar otros 150 millones de dólares en activos antes de que finalice el segundo trimestre. La guía de adquisiciones brutas para el año completo se reitera en 400 a 500 millones de dólares. En materia de balance, PECO completó en febrero una emisión de bonos senior por 350 millones de dólares al 4,75% con vencimiento en 2033, lo que elevó su duración media ponderada y redujo la exposición a tipos variables; el 94% de la deuda total es a tipo fijo. La liquidez al cierre del trimestre era de 810 millones de dólares. La dirección señaló que observa con atención la brecha entre los precios del mercado privado y el público —que estima en 50 a 75 puntos básicos de diferencial de capitalización a favor del mercado privado— y que seguirá buscando la fuente de capital más eficiente, incluyendo empresas conjuntas (joint ventures), desinversiones y emisión de acciones cuando el mercado lo permita.

El turno de preguntas: arrendamiento, adquisiciones y el entorno macro

Los analistas indagaron sobre la resiliencia de los inquilinos ante la incertidumbre macroeconómica. El presidente Robert Myers señaló que en los últimos nueve días se habían aprobado 28 contratos y que no se observaba ninguna desaceleración, ni entre inquilinos locales ni entre cadenas nacionales. Sobre la caída de la tasa de retención al 88% en el trimestre, Myers aclaró que se debió exclusivamente a la salida de un local de 64.000 pies cuadrados prevista desde hace tres años y que ya cuenta con tres inquilinos sustitutos a rentas significativamente más altas; excluyendo ese caso, la retención habría sido del 92,4%. Varios analistas preguntaron por la estrategia de centros comerciales sin ancla de supermercado —la denominada «venta al por menor cotidiana»—: Myers detalló que en esta categoría PECO ha adquirido 12 activos por cerca de 221 millones de dólares a una tasa de capitalización del 6,9%, con retornos no apalancados objetivo del 10% al 11%, y ha movido la ocupación 310 puntos básicos al alza en esa cartera. Ante la pregunta sobre si la compañía recortaría adquisiciones ante un entorno más incierto, Edison respondió que el flujo de producto disponible creció un 70% frente al año anterior y que no ve señales de desaceleración. Un analista preguntó por el componente que impulsó la mejora de guía, al no observar cambios en las líneas operativas individuales: el CFO John Caulfield explicó que la combinación de mejor deuda incobrable, un tipo de interés del bono inferior al presupuestado y el ritmo de adquisiciones dieron confianza suficiente para elevar los rangos de FFO, aunque reconoció que es pronto en el año para mayores precisiones.