Qué dijo la dirección de Phillips Edison & Co. en la llamada del Q4 2025

Resultados sólidos en 2025, impulso sostenido hacia 2026

Phillips Edison & Company (PECO) cerró 2025 con un crecimiento del 7,2% en el NAREIT FFO por acción y del 7% en el core FFO por acción, mientras que el NOI en centros comparables avanzó un 3,8%. La ocupación del portafolio alcanzó el 97,3% al cierre del año, con la tasa de ocupación en locales interiores (in-line) en un récord histórico del 95,1%. La compañía ejecutó 1.026 contratos de arrendamiento por aproximadamente seis millones de pies cuadrados durante el año. Los diferenciales de rentas comparables en renovaciones llegaron al 20% en el cuarto trimestre, y los de nuevos contratos al 34,3%.

El director financiero John Caulfield señaló que la liquidez disponible al 31 de diciembre de 2025 ascendía a aproximadamente 925 millones de dólares, con un apalancamiento neto de 5,2 veces el EBITDA ajustado anualizado. La deuda a tasa fija cerró en el 85%, por debajo del objetivo de largo plazo del 90%, y la dirección indicó que prevé abordar el tramo variable mediante operaciones de financiamiento a lo largo de 2026.

Perspectivas para 2026: adquisiciones, desinversiones y crédito

La compañía espera un crecimiento del 5,5% en el NAREIT FFO por acción y del 5,4% en el core FFO por acción para 2026, con un crecimiento del NOI en centros comparables proyectado entre el 3% y el 4%. La guía de adquisiciones brutas oscila entre 400 y 500 millones de dólares, sin contemplar emisión de acciones. PECO estima que puede adquirir hasta 300 millones de dólares anuales y mantenerse dentro de su rango objetivo de apalancamiento. En paralelo, la compañía planea desinvertir entre 100 y 200 millones de dólares en activos estabilizados para reciclar capital hacia oportunidades con mayores retornos no apalancados. En cuanto a su calificación crediticia, Caulfield reconoció que la escala sigue siendo el principal obstáculo ante las agencias de calificación, y estimó que una deuda a diez años se colocaría actualmente en torno al 5,25%.

Turno de preguntas: competencia por activos, deuda variable y Amazon

Los analistas preguntaron sobre la creciente competencia por activos anclados en supermercados. El presidente Bob Myers respondió que en lo que va de 2026 ya observan un incremento del 70% en oportunidades analizadas frente al mismo período del año anterior, lo que, según la dirección, da margen suficiente para alcanzar los objetivos sin relajar la disciplina en retornos. Sobre la deuda variable, Caulfield indicó que el vencimiento de enero de 2027 es la prioridad y que se accederá al mercado de bonos de forma oportunista. Respecto a Amazon Fresh, Edison descartó que el cierre de esas tiendas represente una amenaza inmediata para el portafolio: señaló que más del 80% de la entrega de comestibles a domicilio se realiza desde tiendas físicas, lo que limita la capacidad de Amazon para competir sin una red de puntos de venta comparable a la de Kroger o Walmart. Un analista preguntó también por la estrategia de centros sin ancla (Everyday Retail), segmento donde PECO apunta a alcanzar entre 700 millones y 1.000 millones de dólares en activos en los próximos tres a cuatro años, con retornos no apalancados objetivo superiores al 10%.