Qué dijo la dirección de Phillips Edison & Co. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre sólido con revisión al alza de las previsiones

Phillips Edison & Company (PECO) cerró el tercer trimestre de 2025 con un crecimiento interanual del 6,7% en el NAREIT FFO por acción, hasta 0,64 dólares, y del 4,8% en el core FFO por acción, hasta 0,65 dólares. La ocupación de la cartera se mantuvo en el 97,6% —con los anclas al 99,2%— y la retención de inquilinos alcanzó el 94%. Los diferenciales de renta en renovaciones marcaron un récord trimestral del 23,2%, mientras que los de nuevos contratos se situaron en el 24,5%. A partir de estos resultados, la dirección elevó las previsiones de NAREIT FFO y core FFO por acción para el conjunto de 2025, con crecimientos del 6,8% y el 6,6% en los puntos medios, respectivamente. La compañía también reafirmó su objetivo de crecimiento del NOI en centros comparables entre el 3,35% y el midpoint del rango 2025, aunque aclaró que las comparativas de 2024 lastran el dato de este año; sin esa distorsión, el crecimiento habría sido cercano al 3%.

Las adquisiciones acumuladas en el año ascendían a 376 millones de dólares a cierre del periodo —incluyendo activos adquiridos tras el trimestre—, frente a los 300 millones del año anterior. La compañía espera situarse en torno al punto medio de su rango de guía de 350-450 millones. Destaca la compra de 34 acres en Ocala, Florida, para desarrollar un centro comercial anclado en un supermercado junto a socios externos, con una rentabilidad no apalancada estimada del 10,5%. PECO también amplió su estrategia hacia centros sin ancla de supermercado —denominados internamente "everyday retail"—, de los que ha adquirido ocho activos por unos 155 millones de dólares, con rentabilidades no apalancadas del 10,5-12% y diferenciales de renta en nuevos contratos superiores al 45%.

Lo que viene: más rotación de cartera y un día del inversor en diciembre

La dirección anticipó un programa de desinversiones más activo en 2026, con un volumen estimado de entre 100 y 200 millones de dólares, frente al rango de 50-100 millones de este año. El objetivo declarado es rotar activos estabilizados con rentabilidades futuras del 6,5-7% hacia adquisiciones con rentabilidades del 9-9,5%, ganando unos 200 puntos básicos de diferencial. El equipo directivo no ofreció guía para 2026, pero indicó que la compañía espera mantener un crecimiento del core FFO por acción en la banda de medio a alto dígito simple. El apalancamiento se situó en 5,1 veces deuda neta/EBITDA ajustado anualizado, con un objetivo de largo plazo por debajo de 5,5 veces. Para el 17 de diciembre está prevista una actualización estratégica en la que se ofrecerá la guía preliminar de 2026, así como más detalles sobre la estrategia de centros sin ancla.

Turno de preguntas: opciones, cap rates y desinversiones acaparan el debate

Los analistas presionaron sobre varias cuestiones. En materia de opciones de arrendamiento, Floris Van Dijkum (Ladenburg) señaló que el 46% de la actividad de leasing correspondió a opciones ejercidas, lo que redujo el diferencial combinado de renta al 13% frente al 23% de las renovaciones puras. La dirección reconoció el impacto y explicó que su política es no conceder opciones sin un incremento mínimo del 25%, aunque los grandes arrendatarios nacionales las exigen habitualmente como condición. Sobre cap rates en las desinversiones, la respuesta fue que los activos en cartera para venta se espera que coticen entre el 6,3% y el 6,8%. En cuanto al desarrollo en Ocala, la dirección declinó detallar el impacto en la rentabilidad de retener o no la parte del supermercado, aplazando la respuesta al evento de diciembre. La pregunta sobre recompra de acciones fue respondida como una opción más dentro del conjunto de herramientas de asignación de capital, sin compromisos concretos.