Qué dijo la dirección de Pebblebrook Hotel Trust en la llamada del Q4 2025

Un trimestre mejor de lo esperado pese al cierre de gobierno

Pebblebrook Hotel Trust cerró el cuarto trimestre de 2025 con resultados por encima de sus propias previsiones. El RevPAR total de propiedades comparables creció 2,9% y el EBITDA hotelero aumentó 3,9%, hasta 64,6 millones de dólares, unos 2,2 millones por encima del punto medio de su propia guía. El EBITDA ajustado del trimestre subió 11,1% interanual, hasta 69,7 millones, respaldado por los resultados hoteleros, un menor gasto corporativo y mayores ingresos por interrupción de negocio relacionados con el resort LaPlaya, en Naples, Florida. El beneficio por acción en fondos de operaciones ajustados (FFO) llegó a 0,27 dólares, 0,07 dólares más que en el mismo trimestre de 2024, un alza del 35% favorecida por la reducción del número de acciones en circulación mediante recompras. La dirección subrayó que el año estuvo marcado por dos relatos muy distintos: la fortaleza de los resorts rediseñados y la recuperación de San Francisco por un lado, y el lastre de Los Ángeles y Washington D.C. por disrupciones imprevistas por el otro.

El gasto fuera de habitación —alimentos y bebidas, banquetes, servicios auxiliares— siguió siendo el principal motor de rentabilidad, con un crecimiento del 5,5% en el trimestre. La compañía mantuvo los gastos bajo control: los costes de propiedades comparables crecieron solo 2,6% frente a ingresos que subieron 2,9%, lo que permitió una modesta expansión de márgenes. La ocupación aumentó 190 puntos básicos, aunque la tarifa media diaria (ADR) retrocedió 1,6%. La dirección atribuyó esa decisión a una estrategia deliberada de priorizar ocupación como palanca de mayor rentabilidad total, especialmente en resorts donde cada huésped adicional genera gasto incremental significativo.

Lo que viene: cautela en el papel, optimismo en los datos

La compañía espera que el RevPAR crezca entre 2% y 4% en el conjunto de 2026, con el RevPAR total proyectado entre 2,25% y 4,25%. Para el primer trimestre, la dirección anticipa un crecimiento del RevPAR de entre 7,5% y 9%, impulsado por una recuperación muy pronunciada en Los Ángeles —donde el RevPAR subió 33,1% en enero— y por el efecto del Super Bowl en San Francisco, que apunta a un alza de más del 65% en febrero. La compañía reconoció explícitamente que sus previsiones anuales son conservadoras por diseño, dado el riesgo de nuevas disrupciones de política económica o geopolítica similares a las de 2025. El ritmo de reservas combinadas (grupos y transitorios) al cierre de enero superaba en 21 millones de dólares al del mismo momento del año anterior, lo que representa una ventaja del 2,4% sobre los ingresos de habitación definitivos de 2025.

La compañía no espera ingresos adicionales por interrupción de negocio de LaPlaya en 2026, una vez liquidado el seguro, y proyecta que ese resort genere entre 28 y 30 millones de dólares de EBITDA hotelero en el ejercicio. En cuanto a inversión de capital, la compañía espera desembolsar entre 65 y 75 millones de dólares, por segundo año consecutivo por debajo del ritmo del programa de rediseño estratégico ya concluido. En el balance, la refinanciación de un préstamo a plazo no garantizado de 450 millones con vencimiento en 2031 despeja el camino para cubrir los 350 millones en bonos convertibles con vencimiento en diciembre de 2026, con 150 millones en efectivo y unos 640 millones de capacidad en su línea de crédito renovable.

Turno de preguntas: resorts, ventas de activos y prudencia en las previsiones

Los analistas interrogaron principalmente sobre tres frentes. En cuanto a los resorts rediseñados, la dirección informó que los proyectos de 2023 y 2024, en los que se invirtieron algo más de 100 millones de dólares de capital orientado al retorno, ya han generado unos 20 millones de dólares de EBITDA incremental, con entre 4 y 8 millones adicionales esperados en los próximos dos o tres años. La rentabilidad anual sobre el efectivo invertido en esos proyectos recientes se sitúa entre el 22% y el 26%, y el promedio del programa estratégico más amplio desde 2018 ronda el 16%-17%.

Sobre la actividad transaccional, el director de inversiones Tom Fisher señaló que el mercado de compraventa de hoteles se está volviendo más favorable, con mayor flujo de operaciones en el segmento de lujo y mejora en las condiciones de financiación. La dirección reiteró su estrategia de aprovechar el arbitraje entre el valor privado de los activos y el precio de cotización en bolsa: vender propiedades, reducir deuda y recomprar acciones y participaciones preferentes con descuento. En ese sentido, Jon Bortz aprovechó para pedir públicamente a varios analistas del lado vendedor que actualicen sus modelos para reflejar la pérdida de EBITDA derivada de las dos ventas completadas en noviembre de 2025, advirtiendo que el consenso está siendo distorsionado al alza.

Antes las preguntas sobre la prudencia de las guías para los tres últimos trimestres del año —dado el contexto favorable de eventos especiales como el Mundial de fútbol y el America250—, Bortz explicó que el rango implica un crecimiento del RevPAR de apenas el 1% al 2% para ese periodo, sin asumir ningún beneficio significativo de esos eventos ni una re-correlación de la demanda con el PIB. La dirección consideró que ese nivel de cautela es justificado tras la experiencia de 2025, cuando las previsiones iniciales optimistas se vieron frustradas por una cadena de disrupciones imprevistas.