Qué dijo la dirección de Opendoor Technologies Inc. en la llamada del Q2 2026

Un trimestre de inflexión: volumen, margen y costos convergen

Opendoor cerró el segundo trimestre de 2026 con 4.378 viviendas adquiridas —un incremento del 149 % respecto al mismo período del año anterior— e ingresos de 883 millones de dólares, un 23 % más que en Q1. La ganancia de contribución fue de 51 millones de dólares, con un margen del 5,8 %, el más alto en dos años y dentro del rango del 5 % al 7 % que la dirección había prometido. Lo que más destacó la compañía no fue el volumen en sí, sino que se logró sin deteriorar los diferenciales de precio: la conversión de vendedores mejoró de forma notable a los mismos niveles de spread históricos, lo que la dirección presentó como prueba de que el crecimiento no se está comprando con riesgo adicional.

El gasto en operaciones variables cayó a 14 millones de dólares pese a que las adquisiciones se multiplicaron por 2,5 respecto al año anterior. El gasto en mercadotecnia pasó de 19 millones en Q1 a apenas 5 millones en Q2. La dirección atribuyó esta contracción de costos a la automatización con inteligencia artificial: los gestores de renovaciones pasaron de supervisar 3 obras por persona al mes a 10, y la meta para fin de año es 20. Los analistas de precios, por su parte, ahora procesan más de 50 valoraciones por persona al día frente a 20 hace un año.

Lo que viene: rentabilidad en el horizonte y la hipoteca como segundo motor

Kasra Nejatian, consejero delegado, expuso el marco matemático que, según la compañía, lleva a la rentabilidad en términos de ingreso neto ajustado (ANI) en los próximos trimestres: 6.000 transacciones por trimestre a un precio medio de 375.000 dólares generan cerca de 9.000 millones de dólares anualizados en ingresos, suficientes para cubrir los costos operativos actuales e intereses. La compañía espera alcanzar el punto de equilibrio en ANI sobre una base prospectiva de 12 meses antes de que termine 2026. Para Q3, la dirección prevé que el margen de contribución caiga al rango del 4 % al 4,5 % por estacionalidad —tendencia habitual del sector—, pero anticipa que la caída será significativamente menor que el promedio histórico de 470 puntos básicos entre Q2 y Q3. La compañía también espera ser EBITDA ajustado positivo en base prospectiva de 12 meses a partir del segundo trimestre de 2027.

El otro eje del discurso fue el producto hipotecario propio, Opendoor Home Loans. En Colorado —primer mercado de lanzamiento— más de la mitad de los cierres programados utilizarán financiamiento de Opendoor; en Texas, a solo seis semanas del lanzamiento, la cifra ya supera el 20 %. La compañía espera estar licenciada en 35 a 40 estados antes de que termine el año. La dirección describió la hipoteca no como un servicio adyacente, sino como "la otra mitad de la moneda": los contratos de compra generan vendedores; la hipoteca propia genera compradores.

Turno de preguntas: rentabilidad, escala y productos financieros

Los analistas se concentraron en tres áreas. Primero, la trayectoria hacia la rentabilidad: ante la pregunta directa de si la compañía sigue en camino, Nejatian respondió con un "sí" sin matices y reafirmó el compromiso de ANI positivo en base prospectiva de 12 meses al cierre del año. Segundo, el potencial de largo plazo: ante una pregunta sobre qué podría impedir que Opendoor supere el 2 % de cuota del mercado inmobiliario estadounidense, el consejero delegado señaló que el único límite real sería un error propio de ejecución, y que superar el 6 % requeriría activar el modelo de plataforma de terceros —donde compradores y vendedores transaccionan directamente sin que Opendoor ponga capital— junto con más pasos del proceso integrados, como los seguros. Tercero, la intensidad de la inversión: la directora financiera, Christy Schwartz, explicó que el gasto fijo en operaciones creció de 33 a 35 millones de dólares en el trimestre por contratación de ingenieros y gasto en IA, pero subrayó que la última vez que los contratos de adquisición superaron las 6.000 unidades trimestrales, ese mismo rubro era el doble. Sobre los productos financieros adyacentes, Nejatian calificó la hipoteca con un "B menos", el título y la custodia con un "B más" y los seguros con un "incompleto", argumentando que el equipo priorizó conscientemente el desarrollo hipotecario.