Qué dijo la dirección de Opendoor Technologies Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre de transición: limpiando el inventario viejo mientras se construye el nuevo

Opendoor cerró el cuarto trimestre de 2025 con ingresos de 736 millones de dólares, una caída del 20% respecto al tercer trimestre, aunque mejor que el descenso del 35% que la propia compañía había anticipado. El margen de contribución fue del 1%, frente al 2,2% del trimestre anterior, y la pérdida ajustada por EBITDA fue de 43 millones de dólares, dentro del rango orientativo. La dirección atribuyó la presión en márgenes a que el 94% de los hogares vendidos en el trimestre habían sido adquiridos antes de octubre, es decir, bajo la estrategia anterior de márgenes elevados y menor velocidad de rotación. La pérdida neta GAAP de 1.100 millones de dólares incluyó una pérdida no monetaria de 933 millones derivada del refinanciamiento de bonos convertibles anunciado el trimestre previo. La compañía cerró el trimestre con 962 millones de dólares en efectivo sin restricciones.

El dato que la dirección destacó con mayor énfasis no fue ninguna cifra trimestral, sino el desempeño de la cohorte de adquisiciones de octubre de 2025, primer grupo de hogares comprados íntegramente bajo el modelo que denominan Opendoor 2.0. Según Christy Schwartz, directora financiera, más del 50% de esos hogares ya están vendidos o en contrato de reventa, con una velocidad de rotación que duplica la de octubre de 2024 y con márgenes de contribución que superaron el rango objetivo histórico de entre el 5% y el 7%. La compañía advirtió que no espera que cada cohorte futura replique esos márgenes, y que reinvertirá parte de esa ventaja en ofertas más competitivas y mayor velocidad de rotación.

Lo que viene: hacia la rentabilidad en 2026

Para el primer trimestre de 2026, la compañía espera una caída adicional de ingresos de aproximadamente el 10% respecto al cuarto trimestre, consecuencia directa del bajo nivel de inventario con el que inició el período. La dirección espera que la pérdida ajustada por EBITDA se sitúe entre 30 y 35 millones de dólares en ese trimestre, con una mejora secuencial continua. El objetivo declarado es alcanzar rentabilidad en términos de ingreso neto ajustado a finales de 2026 sobre una base de doce meses proyectados. El consejero delegado, Kasra Nejatian, fue más explícito en el turno de preguntas: el plan interno contempla rentabilidad en términos de EBITDA ajustado anual a partir del segundo trimestre de 2026, aunque precisó que no se trata de una guía formal. En cuanto a adquisiciones, la compañía mantiene su objetivo de aproximadamente 6.000 hogares comprados por trimestre al salir del cuarto trimestre de 2026, con una trayectoria más cargada hacia la segunda mitad del año. La semana previa a la presentación de resultados, Opendoor firmó 537 contratos de adquisición, frente a los 128 semanales del tercer trimestre.

Entre las iniciativas de producto, la dirección mencionó la expansión de cobertura geográfica a prácticamente todos los estados contiguos de Estados Unidos en unas diez semanas, el lanzamiento de su aplicación de autoevaluación para vendedores basada en inteligencia artificial, la disponibilidad de Opendoor Checkout en 40 estados y el lanzamiento en fase beta de un producto hipotecario propio construido en menos de diez semanas. También señaló la reducción del porcentaje de hogares en cartera con más de 120 días en el mercado: del 51% al cierre del tercer trimestre al 33% al cierre del cuarto.

Turno de preguntas: ritmo de adquisiciones, riesgo de caída de precios e hipotecas

Los analistas centraron sus preguntas en tres áreas. La primera fue el ritmo de adquisiciones, que según el panel de seguimiento público de la compañía se situaba en el extremo inferior del rango orientativo. Nejatian respondió que la decisión de no acelerar más agresivamente fue deliberada: prefirió destinar recursos de ingeniería al desarrollo del producto hipotecario y a mejorar la eficiencia del embudo de conversión, en lugar de maximizar el volumen de contratos. La segunda área de interés fue el riesgo ante una eventual caída de precios del 5% al 10%. Schwartz defendió que la combinación de mayor velocidad de rotación, selección más rigurosa de activos y el producto Cash Plus —donde el vendedor retiene parte del riesgo de precio a cambio de una comisión menor— reduce la exposición de la compañía respecto a periodos anteriores, aunque reconoció que ningún modelo es inmune a una corrección de mercado. La tercera línea de preguntas fue sobre servicios adyacentes, en particular hipotecas. Nejatian confirmó el lanzamiento beta del producto hipotecario propio esa misma semana, construido en menos de diez semanas, y mencionó conversaciones con socios constructores de vivienda, aunque declinó dar cifras de penetración esperada.