Qué dijo la dirección de Opendoor Technologies Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre deliberadamente débil, herencia de la dirección anterior

Opendoor cerró el tercer trimestre de 2025 con ingresos de 915 millones de dólares, por encima del extremo superior de su propia guía, pero la directora financiera Christy Schwartz fue explícita en que los números reflejan decisiones tomadas meses atrás: la compañía compró apenas 1.169 viviendas en el trimestre, el nivel más bajo desde 2017 si se excluye la pandemia. El margen bruto GAAP cayó a 7,2% y el beneficio de contribución se contrajo a 20 millones de dólares, frente a 52 millones en el mismo período del año anterior. La pérdida neta GAAP fue de 90 millones. Schwartz atribuyó la presión en márgenes a la mezcla de inventario heredado, viviendas adquiridas bajo una estrategia que priorizaba el diferencial de precio sobre la calidad y la velocidad de rotación.

Opendoor 2.0: nuevo CEO, nuevo modelo de negocio

Kasra Nejatian, incorporado como consejero delegado el 15 de septiembre, dedicó la mayor parte de su intervención a describir lo que denominó una "refundación" de la empresa. Su diagnóstico: la compañía había dejado de creer en el poder del software, dependía de consultoras externas para tomar decisiones operativas y había adoptado una postura tan adversa al riesgo que prácticamente dejó de comprar viviendas. En pocas semanas, la dirección redujo el número de empleados que intervienen en cada contrato de compra de once a uno, automatizó la valoración y el análisis de condición de los inmuebles mediante inteligencia artificial, y casi duplicó el ritmo semanal de adquisiciones, de 128 contratos en la última semana de septiembre a 230 en la última semana de octubre. La compañía espera que las adquisiciones del cuarto trimestre de 2025 aumenten al menos un 35% respecto al tercero. El objetivo declarado es alcanzar rentabilidad en términos de ingreso neto ajustado en base a los doce meses siguientes antes de que concluya 2026.

En materia de estructura de capital, Opendoor utilizó su programa de emisión en mercado para captar cerca de 200 millones de dólares en septiembre, lo que permitió negociar sin urgencia el refinanciamiento de la mayor parte de sus bonos convertibles con vencimiento en 2030. Además, el consejo aprobó un dividendo en forma de warrants: cada accionista recibirá tres series de warrants —con precios de ejercicio de 9, 13 y 17 dólares— por cada 30 acciones en cartera a la fecha de registro del 18 de noviembre.

Lo que viene: métricas públicas y servicios financieros

La compañía espera que el ingreso del cuarto trimestre disminuya aproximadamente un 35% de manera secuencial, consecuencia directa del bajo nivel de inventario resultante de las escasas adquisiciones del tercer trimestre. El margen de contribución del cuarto trimestre se prevé por debajo del del tercero, aunque la dirección estima que octubre marcó el punto más bajo. Para el conjunto de los doce meses hasta junio de 2026, la compañía espera que los gastos operativos ajustados se sitúen entre 255 y 265 millones de dólares, una reducción de aproximadamente el 20% respecto al año anterior. Schwartz presentó un marco de largo plazo que contempla un margen de contribución del 5% al 7%, costos de financiamiento del 2% al 3% sobre ingresos y gastos operativos ajustados del 3% al 4% sobre ingresos. La dirección también anunció el lanzamiento de Opendoor Checkout, un flujo de compra directa sin intervención humana, y una asociación con Roam para conectar vendedores con la plataforma de hipotecas asumibles de esa empresa.

Turno de preguntas: inventario, IA y canales de distribución

Los analistas de JPMorgan, Citi, KBW y otros concentraron sus preguntas en tres áreas. Primero, la capacidad de escalar adquisiciones sin repetir los errores de selección adversa del pasado: Nejatian explicó que el nuevo proceso combina inspecciones estandarizadas previas a la oferta con perfiles de condición generados por inteligencia artificial, lo que permite mayor dispersión en el modelo de precios según la calidad y los días estimados de posesión. Segundo, el papel de la inteligencia artificial como acelerador operativo: el CEO detalló que la compañía ya realiza cerca de 750 valoraciones de viviendas por semana mediante IA, reduciendo el tiempo de procesamiento de casi un día a unos diez minutos. Tercero, la estrategia de distribución: ante la pregunta de KBW sobre si el canal de agentes seguiría siendo el principal, Nejatian rechazó la premisa y afirmó que el modelo directo al consumidor, que en pruebas iniciales convirtió seis veces mejor que el canal mediado, será central para la compañía. No se abordaron operaciones específicas en mercados hispanos ni exposición relevante a divisas emergentes o materias primas en la llamada.