Qué dijo la dirección de Realty Income Corporation en la llamada del Q4 2025

Un trimestre sólido que cierra un año de transición

Realty Income cerró el cuarto trimestre de 2025 con un AFFO por acción de 1,08 dólares y 4,28 dólares para el año completo, con una ocupación del 98,9% y una tasa de recaptura de rentas del 103,9%. En el trimestre, la compañía desplegó aproximadamente 2.400 millones de dólares a un rendimiento inicial del 7,1%, con Europa como motor principal y el cierre de una inversión de 800 millones de dólares en acciones preferentes perpetuas en los activos inmobiliarios de Las Vegas CityCenter junto a Blackstone. Para el año completo, el volumen de adquisiciones alcanzó unos 6.300 millones de dólares. La dirección reconoció que el crecimiento del AFFO por acción en 2025 fue de aproximadamente el 2%, por debajo del histórico 5%, y presentó las iniciativas en marcha como el camino para recuperar ese ritmo.

En el plano de la gestión de cartera, la compañía destacó su manejo anticipado del caso At Home: vendió ocho propiedades por casi 80 millones de dólares antes de la declaración de quiebra de esa cadena, y sobre las 31 tiendas restantes obtuvo una tasa de recaptura combinada de algo más del 80%. También registró 18,9 millones de dólares en ingresos por resolución anticipada de contratos de arrendamiento durante el trimestre.

México, Europa y la expansión del capital privado

El ángulo más relevante para mercados hispanos es la entrada de Realty Income en México. La compañía anunció una alianza estratégica con GIC y Hines para financiar desarrollos industriales build-to-suit con una dotación de 200 millones de dólares, denominada en dólares estadounidenses, centrada inicialmente en Ciudad de México y Guadalajara. La dirección citó el nearshoring como argumento estructural y señaló que los contratos son con inquilinos de grado de inversión. Sumit Roy reconoció que el entorno de corto plazo es volátil, pero subrayó que precisamente por eso se optó por una entrada gradual y liderada por socios. En paralelo, la misma estructura se replica en Estados Unidos: la alianza con GIC prevé desarrollar aproximadamente 1.500 millones de dólares en propiedades industriales build-to-suit, con una primera operación ya cerrada en Dallas.

En Europa, la plataforma sigue siendo el principal generador de volumen: en 2025, las adquisiciones en el continente dominaron el total. La compañía también lanzó su primer fondo abierto en Estados Unidos, captando más de 1.500 millones de dólares de más de 40 inversores institucionales. Para 2026, la dirección espera recaudar unos 10 millones de dólares en comisiones base de gestión procedentes de ese vehículo.

Lo que preocupó a los analistas

El turno de preguntas giró en torno a tres tensiones principales. La primera fue la brecha entre la ambiciosa guía de inversión —8.000 millones de dólares en 2026— y una guía de AFFO por acción de entre 4,38 y 4,42 dólares que decepcionó a parte del mercado. Jonathan Pong explicó que la principal fuente de conservadurismo es la provisión por pérdidas crediticias de 40 a 50 puntos básicos, de la cual más de la mitad corresponde a riesgos no identificados. La segunda tensión fue la pregunta repetida sobre cuánto tiempo tardarán las nuevas iniciativas en traducirse en crecimiento visible: Roy respondió que espera que en un plazo de tres a cinco años todos esos canales estén maduros, pero declinó dar una trayectoria más precisa. La tercera fue la posible disrupción de la inteligencia artificial sobre el negocio y la cartera; el consejero delegado respondió que ve la IA como una ventaja competitiva que la compañía ya está desarrollando desde 2019, no como una amenaza. Sobre Red Lobster —que vuelve a aparecer en titulares— Roy indicó que no figura entre los veinte primeros inquilinos y que la exposición no es significativa.