Qué dijo la dirección de Realty Income Corporation en la llamada del Q3 2025

Un trimestre sólido con Europa como motor de crecimiento

Realty Income cerró el tercer trimestre de 2025 con inversiones globales por 1.400 millones de dólares a un rendimiento inicial ponderado del 7,7%, lo que representa un diferencial de aproximadamente 220 puntos básicos sobre su coste medio ponderado de capital a corto plazo. El volumen acumulado en lo que va de año supera los 3.900 millones de dólares, cifra que ya excede todo lo invertido en 2024 sin contar la fusión con Spirit. La ocupación del portafolio se situó en el 98,7% y la tasa de recaptura de rentas en los 284 contratos renegociados alcanzó el 103,5%. La compañía también registró 27,3 millones de dólares —aproximadamente 0,03 dólares por acción— en ingresos por terminación anticipada de arrendamientos, un elemento que la dirección presentó como cada vez más habitual dentro de su gestión proactiva de activos.

Europa concentró el 72% de la inversión trimestral —cerca de 1.000 millones de dólares— a un rendimiento del 8%, impulsado en parte por aproximadamente 380 millones en préstamos a clientes existentes con rendimientos cercanos al 9%. La dirección destacó que la deuda corporativa en euros a diez años se emite con un coste aproximadamente 100 puntos básicos por debajo del equivalente en dólares, lo que hace del continente el destino más atractivo en términos de rentabilidad ajustada al riesgo. Europa representa ya casi 16.000 millones en valor bruto de activos, equivalente al 18% de la renta base anualizada total de la compañía, un dato relevante para inversores hispanos interesados en la exposición a divisas europeas y mercados fuera de Estados Unidos.

Perspectivas y guía revisada al alza

La compañía elevó su guía de volumen de inversión para 2025 desde 5.000 millones hasta aproximadamente 5.500 millones de dólares, y ajustó el rango de AFFO por acción a entre 4,25 y 4,27 dólares, subiendo el límite inferior pero dejando el punto medio sin cambios. La dirección atribuyó la contención del límite superior a mayores gastos previstos en el cuarto trimestre —comisiones de arrendamiento, gastos generales y costes de tecnología— así como al impacto limitado que tendrá el volumen de inversión tardío en el trimestre. La compañía espera mantener una provisión por crédito incobrable del 75 puntos básicos, en línea con la guía anterior. La lista de vigilancia crediticia se mantuvo estable en el 4,6% de la renta base anualizada, con una exposición mediana por cliente de apenas 2 puntos básicos.

En materia de financiación, la compañía cerró después del trimestre una emisión de deuda no garantizada de 800 millones de dólares en dos tramos, con un vencimiento medio de 5,3 años y un rendimiento ponderado al vencimiento del 4,4%, destinada principalmente a reembolsar 550 millones en bonos con cupón del 4,6%. El ratio de deuda neta sobre EBITDA anualizado proforma se situó en 5,4 veces. La dirección también anunció el lanzamiento de un fondo de vida perpetua orientado al capital privado, aunque indicó que hay limitaciones legales para revelar detalles mientras está en fase de comercialización.

Lo que preocupó a los analistas

El turno de preguntas estuvo dominado por tres asuntos. Primero, los ingresos por terminación de arrendamientos: los analistas presionaron para saber si se trató de uno o varios inquilinos —la dirección confirmó que fue predominantemente uno— y cuántos ingresos futuros se sacrificaron al aceptar la terminación anticipada. Jonathan Pong señaló que, en adelante, este tipo de ingresos podría situarse en torno a 20 millones de dólares anuales, frente a los cerca de 30 millones acumulados hasta septiembre. Segundo, la competencia creciente en Estados Unidos: Sumit Roy reconoció abiertamente que la entrada de gestoras como Blackstone, BlackRock y Starwood en el segmento de net lease ha intensificado la competencia doméstica, empujando a Realty Income a concentrar más del 70% de sus inversiones en Europa. Tercero, el nuevo fondo de capital privado: varios analistas intentaron obtener detalles sobre qué activos se canalizan al fondo frente a los que permanecen en balance, pero la dirección limitó su respuesta a remitirlos al suplemento financiero ampliado, alegando restricciones durante el período de captación.