Qué dijo la dirección de National Storage Affiliates Trust en la llamada del Q4 2025

El trimestre: señales de inflexión tras años de reestructuración

National Storage Affiliates (NSA) cerró el cuarto trimestre de 2025 con una mejora sustancial en sus métricas operativas. Los ingresos en las propiedades comparables cayeron apenas un 0,70 %, frente al descenso del 2,60 % registrado en el tercer trimestre. La ocupación, que había terminado el tercer trimestre con una caída interanual de 140 puntos básicos, cerró el año con una caída de solo 70 puntos básicos. El beneficio por acción en términos de FFO ajustado fue de 0,57 dólares en el trimestre y de 2,23 dólares para el año completo, en el extremo superior del rango de orientación. La dirección atribuyó la mejora a la finalización de la internalización de la estructura PRO, la consolidación de marcas, la centralización de las plataformas de marketing y gestión de ingresos, y la optimización del portafolio mediante la venta de 15 propiedades por 97 millones de dólares y la salida de cinco estados durante el año.

Perspectivas 2026: ocupación positiva y temporada de primavera como prueba de fuego

La compañía espera un crecimiento de ingresos en propiedades comparables del 0,90 % para 2026, con un NOI comparable plano y un FFO ajustado por acción de 2,19 dólares, lo que supone un descenso de 0,04 dólares frente a 2025. La dirección atribuye esa ligera caída al aumento de los gastos generales y administrativos —derivados de la normalización de los incentivos variables para el equipo directivo, que en 2025 estuvieron por debajo del objetivo— y a mayores costos de refinanciación de deuda. En cuanto a la deuda, NSA tiene 375 millones de dólares en vencimientos durante 2026, que la compañía espera cubrir principalmente con un nuevo préstamo a plazo, asumiendo un incremento de aproximadamente 50 puntos básicos en el tipo de interés. Adicionalmente, uno de sus fondos de inversión conjunta tiene 360 millones de dólares de deuda con vencimiento en octubre, actualmente al 3,50 %, cuya refinanciación también está contemplada en la guía. La dirección señaló que la ocupación en enero terminó 20 puntos básicos por encima del año anterior, tendencia que se habría mantenido en febrero, y que los volúmenes de alquiler crecieron alrededor de un 11 % interanual en el cuarto trimestre en términos de superficie. La compañía espera que los ingresos sigan mejorando a lo largo del año, aunque anticipa tasas de entrada negativas en los primeros cuatro o cinco meses por efecto de las comparaciones con 2025, para luego recuperarse en el segundo semestre.

Turno de preguntas: dividendo sin cobertura, tarifas de entrada y mercados con exceso de oferta

Los analistas presionaron en varios frentes. Sobre el dividendo, la dirección reconoció que la guía implica que este año NSA no cubrirá la totalidad del pago con el FFO generado, aunque anticipó que hacia el cuarto trimestre y en 2027 la cobertura debería recuperarse si los fundamentales siguen mejorando. En cuanto al poder de fijación de precios, la dirección reconoció que depende mucho del mercado: ciudades como Colorado Springs, Wichita o Portland muestran presión positiva en tarifas, mientras que mercados como Phoenix o Atlanta siguen condicionados por el exceso de nueva oferta. Varios analistas indagaron sobre el equilibrio entre ocupación y tarifas; la respuesta fue que la compañía prioriza el volumen de alquileres sin recortar precios por debajo de la competencia, y que el programa de incrementos periódicos a clientes existentes (ECRI) se está aplicando con mayor intensidad que en años anteriores. Sobre las iniciativas del actual gobierno en materia de asequibilidad de la vivienda, la dirección se mostró cautelosa: la guía no incorpora ningún catalizador derivado de una eventual reactivación del mercado inmobiliario, aunque reconoció que NSA sería una de las más beneficiadas si ese escenario se materializara.