Qué dijo la dirección de National Storage Affiliates Trust en la llamada del Q3 2025

Un trimestre de inflexión, aunque todavía en terreno negativo

National Storage Affiliates (NSA) reportó para el tercer trimestre de 2025 un FFO por acción ajustado de 0,57 dólares, en línea con las expectativas de la compañía y por encima del consenso de analistas, aunque representa una caída del 8% respecto al mismo período del año anterior. Los ingresos de las propiedades comparables descendieron un 2,6%, impulsados por una ocupación media inferior en 150 puntos básicos y una caída de 40 puntos básicos en el ingreso medio por pie cuadrado. Los gastos operativos crecieron un 4,9%, con el marketing como principal acelerador —un 29% más que en el año anterior— y los impuestos sobre la propiedad como otro factor de presión. La dirección destacó, sin embargo, que el ritmo de deterioro se está moderando: el ingreso por alquiler cayó un 2,2% interanual en el tercer trimestre, frente a un descenso del 3,2% en la primera mitad del año. En octubre, las tarifas contractuales de los clientes en cartera subieron 160 puntos básicos interanual, mientras que la ocupación bajó 170 puntos básicos, con lo que el indicador de ingresos por pie cuadrado disponible se situó prácticamente plano en ese mes.

Perspectivas: optimismo cauteloso de cara a 2026

La compañía mantuvo sin cambios sus rangos de orientación para el conjunto de 2025, tanto en crecimiento de ingresos comparables como en FFO por acción ajustado. El punto medio de la guía implica una mejora adicional en el cuarto trimestre respecto al tercero. De cara a 2026, la dirección se mostró positiva por tres razones: la nueva oferta de almacenamiento prevista para los próximos años se situará por debajo de la media histórica, unos tipos de interés más bajos podrían reactivar la demanda relacionada con el mercado inmobiliario, y la propia NSA cuenta con dos palancas de crecimiento —ocupación y tarifa— que sus competidores no tienen en la misma medida. La compañía también anunció un programa de inversión preferente con un antiguo operador asociado del noreste de Estados Unidos, con una capacidad de despliegue de hasta 105 millones de dólares y una rentabilidad objetivo del 10%. En el plano del balance, el ratio deuda neta sobre EBITDA bajó levemente a 6,7 veces desde 6,8 veces en el segundo trimestre, y la compañía no tiene vencimientos relevantes hasta la segunda mitad de 2026, con 550 millones de dólares disponibles en su línea de crédito.

Preguntas de los analistas: dudas sobre el ritmo real de recuperación

Los analistas interrogaron a la dirección sobre la brecha entre el tono optimista de los comentarios preparados y los datos concretos del trimestre. Se les preguntó cómo fluirán las tarifas de entrada —que subieron un 4,9% interanual en el tercer trimestre, aunque cerca de un 3,5% neto de descuentos— hacia los ingresos reales, dado que la cartera de clientes existentes sigue reflejando tarifas inferiores. La dirección reconoció que sigue habiendo un efecto de dilución por la diferencia entre tarifas de entrada y tarifas en cartera. Otro foco de interés fue el nuevo programa de capital preferente: los analistas cuestionaron por qué se vuelve a trabajar con antiguos operadores independientes tras la racionalización de la estructura PRO, y si esta vía añade complejidad operativa. La dirección respondió que el vehículo elegido es un operador de probada solvencia en sus mercados y que NSA ocupa una posición prioritaria en la estructura de capital. También se señaló que el dividendo sigue por encima del FFO por acción, aunque la dirección eludió dar una fecha concreta para corregir ese desequilibrio, limitándose a señalar que la mejora del FFO en 2026 contribuirá a reducir el ratio de distribución.