Qué dijo la dirección de National Health Investors, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre sólido impulsado por SHOP y adquisiciones

National Health Investors (NHI) cerró el cuarto trimestre de 2025 con un crecimiento del FFO normalizado por acción del 8,9% respecto al año anterior, mientras que en el conjunto del ejercicio ese indicador creció un 10,6% y los fondos disponibles para distribución (FAD) lo hicieron un 13,7%. El NOI total del segmento SHOP se disparó un 125% interanual y un 48% de forma secuencial, convirtiéndose en el principal motor del trimestre. Los ingresos por alquileres en efectivo del portafolio triple neto aumentaron aproximadamente un 7%, impulsados principalmente por adquisiciones. La compañía anunció inversiones por 392 millones de dólares durante 2025, su año más activo desde 2016, y en el cuarto trimestre se concentraron 218 millones de ese total. La dirección atribuyó parte del desempeño excepcional del año a elementos no recurrentes: ganancias de inversiones contabilizadas por el método de participación, reversiones en reservas por pérdidas crediticias e ingresos por terminaciones de contratos de arrendamiento.

Lo que viene: SHOP como eje estratégico y una guía conservadora

Para 2026, NHI publicó una guía de crecimiento del FFO normalizado por acción del 1,2% en el punto medio, cifra que la dirección reconoció abiertamente que no refleja la tasa de crecimiento orgánico real de la compañía, estimada en el 5%-6% una vez eliminados los efectos no recurrentes de 2025. La compañía espera que el NOI de SHOP crezca más del 105% en 2026 antes de considerar nuevas inversiones, y prevé que el 70% de su actividad de inversión se destine a ese segmento. Ya en febrero de 2026, NHI cerró su mayor adquisición SHOP hasta la fecha —nueve propiedades en Kentucky, Carolina del Sur y Tennessee por 105,5 millones de dólares— y mantiene un pipeline activo superior a 488 millones, más 111 millones bajo cartas de intención firmadas. La compañía también planea desinvertir en siete propiedades no estratégicas por un importe estimado de 111 millones, lo que según la dirección lastra el crecimiento de este año en aproximadamente 1,5 puntos porcentuales adicionales. En paralelo, NHI redujo su política de apalancamiento máximo: el rango pasa de 4-5 veces a 3,5-4,5 veces deuda neta sobre EBITDA ajustado, para preservar su calificación de grado de inversión. Respecto al contrato de arrendamiento con NHC, que vence el 31 de diciembre de 2026, la dirección se limitó a señalar que las negociaciones están en curso y que se encuentra en un «período de silencio».

Turno de preguntas: SHOP heredado, mercados secundarios y NHC

Los analistas centraron sus preguntas en tres frentes. Primero, el rendimiento del portafolio SHOP legado —las antiguas propiedades de Holiday—, donde el NOI en términos comparables cayó menos del 1% interanual en el cuarto trimestre, aunque repuntó un 8,7% de forma secuencial. La dirección reconoció que se trata de activos con margen de mejora estructural más que de una historia de incremento de ocupación, a diferencia de lo que muestran algunos competidores de mayor tamaño. Segundo, los analistas indagaron sobre la estrategia de invertir en mercados suburbanos secundarios, donde la dirección destacó como ventaja la menor competencia de compradores, mejores condiciones laborales —evitando explícitamente mercados como Indiana por su dependencia de personal de agencia— y rendimientos iniciales del 7%-8% con crecimiento proyectado en el rango de dos dígitos bajos a medios. Tercero, el tratamiento de la renta diferida de Bickford —con un saldo pendiente de 7,6 millones a cierre de año— generó varias preguntas; la dirección confirmó que el reset de renta se producirá el 1 de abril y que NHI explorará diversas alternativas para recuperar valor, incluidas posibles ajustes en valoraciones de adquisiciones futuras al operador.