Qué dijo la dirección de National Health Investors, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre sólido impulsado por la expansión en vivienda para mayores

National Health Investors (NHI) cerró el tercer trimestre de 2025 con un crecimiento del 28% en su métrica de FFO normalizado por acción, hasta 1,32 dólares, y un avance del 26% en los fondos disponibles para distribución (FAD), que alcanzaron 62,2 millones de dólares. El resultado estuvo marcado por la conversión el 1 de agosto de siete propiedades al formato SHOP (Senior Housing Operating Properties), lo que elevó el NOI consolidado de ese segmento un 62,6% frente al mismo periodo del año anterior. La dirección reconoció que parte de los resultados incluye partidas no recurrentes: ingresos por arrendamiento previo a la conversión, reversiones de reservas por pérdidas crediticias derivadas de amortizaciones anticipadas de préstamos y gastos jurídicos que se redujeron respecto al trimestre anterior. Es la tercera vez en el año que NHI eleva su previsión anual, con un crecimiento del FFO normalizado en torno al 10% en el punto medio de la horquilla.

En el plano operativo, la cartera de 15 propiedades Holiday —el núcleo del segmento SHOP hasta ahora— registró una caída del 2,2% en NOI en términos comparables, lastrada por un aumento de bajas de residentes, cambios de personal clave y la retirada temporal de servicio de 15 unidades en un edificio de California con problemas de fontanería. La dirección reconoció que el resultado es "inaceptable" y anunció medidas correctoras centradas en precios, captación de clientes potenciales y programa de incentivos para el personal en los tres o cuatro edificios con peor desempeño. La compañía espera que estas unidades vuelvan a operar en aproximadamente seis meses y que el crecimiento de NOI comparable retorne a niveles de doble dígito en 2026.

Ambiciosa expansión del SHOP y gestión del balance

NHI cerró su primera adquisición directa en formato SHOP tras el trimestre: cuatro propiedades por 74,3 millones de dólares, operadas por Compass Senior Living en Oregon y Oklahoma, con un rendimiento inicial del 8,2% sobre NOI. Además, el 31 de octubre ejerció una opción de compra sobre una comunidad de retiro continuo (CCRC) en Columbia, Carolina del Sur, por 52,5 millones de dólares, con un rendimiento inicial del 8,25%, operada por Senior Living Communities. La compañía espera que el peso del SHOP pase del 5% al 10% del NOI ajustado total en 2025, y al menos al 20% en 2026. Al cierre del trimestre, NHI tenía aproximadamente 195 millones de dólares bajo cartas de intención firmadas, con un rendimiento medio del 8,4%, en una mezcla de operaciones SHOP, triple neto y préstamos con opción de compra. La cartera total de oportunidades activas supera los 1.000 millones de dólares, aunque la dirección aclaró que sólo reporta en su cifra oficial lo que considera alcanzable con una tasa de éxito razonable. El ratio de deuda neta sobre EBITDA ajustado se situó en 3,6 veces, por debajo del extremo inferior del rango objetivo, con liquidez disponible de aproximadamente 1.100 millones de dólares entre efectivo, línea de crédito, capital diferido y capacidad adicional en el programa ATM. En septiembre, NHI emitió 350 millones de dólares en bonos a 5,35% con vencimiento en febrero de 2033.

El turno de preguntas: NHC, competencia en adquisiciones y gobierno corporativo

El asunto que generó más preguntas fue la situación con NHC, su inquilino en un contrato maestro de arrendamiento que vence a finales de 2026. NHI había enviado una notificación de incumplimiento alegando deficiencias no monetarias —requisitos de auditoría, seguros, informes y nivel de inversión en mantenimiento—. Posteriormente, NHC comunicó su intención de renovar el contrato por cinco años a partir del 1 de enero de 2027. La dirección señaló que está evaluando la validez legal de ese aviso de renovación, dado que el contrato establece que un arrendatario en situación de incumplimiento no tiene derecho a ejercer la opción. Si la renovación no se considerara válida, quedaría abierta una negociación libre que podría incluir a terceros; si se validara, la renta debería fijarse a valor de mercado, ámbito en el que NHI ha contratado a Blueprint Advisors. Eric Mendelsohn precisó que la renovación es del tipo "todo o nada", sin posibilidad de selección de inmuebles por parte del arrendatario. Varios analistas indagaron también sobre la competencia en el mercado de adquisiciones SHOP, donde Kevin Pascoe admitió que la presión ha aumentado —con la incorporación de capital privado junto a los REIT— aunque indicó que la capacidad de NHI para cerrar sin contingencias financieras le permite obtener condiciones ligeramente mejores. Finalmente, se preguntó por la salida de dos consejeros independientes anunciada el día anterior; la compañía confirmó que está utilizando la firma Ferguson para buscar perfiles con experiencia en operaciones de vivienda para mayores.